2017中级会计师中级会计实务重难点及例题：投资性房地产的转换和处置

　　投资性房地产的转换和处置

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　　企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。

　　(一)转换日的确定

　　转换类型 转换日

　　投资性房地产开始自用 房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　作为存货或自用的房地产改为出租 租赁期开始日

　　自用土地使用权改用于资本增值 自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　【提示】转换日的确定可以与投资性房地产的范围结合起来理解。

　　(二)转换的会计处理

　　1.转换原则

　　2.具体处理

　　(1)成本模式下的转换：对应结转，不确认损益

　　投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧(累计摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备

　　非投资性房地产→投资性房地产 ①自用房地产转换为投资性房地产 ②作为存货的房地产转换为投资性房地产

　　借：投资性房地产 借：投资性房地产：

　　累计折旧(累计摊销) 存货跌价准备

　　固定资产：(无形资产)减值准备 货：开发产品(存货账面余额)

　　贷：固定资产(无形资产)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　(2)公允价值模式下的转换：公允价值与账面价值差额的处理是关键

　　投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)(公允价值)

　　贷：投资性房地产—成本

　　—公允价值变动(或借记)

　　公允价值变动损益(或借记)

　　非投资性房地产→投资性房地产 应当按照房地产在转换当日的公允价值记入“投资性房地产—成本”科目。

　　①公允价值小于原账面价值 ②公允价值大于原账面价值【★2010、2009年单选题】

　　借：投资性房地产—成本 借：投资性房地产—成本

　　累计折旧(累计摊销) 累计折旧(累计摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备(存货跌价准备) 固定资产(无形资产)减值准备(存货跌价准备)

　　公允价值变动损益 贷：固定资产(无形资产、开发产品)

　　贷：固定资产(无形资产、开发产品) 资本公积—其他资本公积

　　◆处置时，因转换记入“公允价值变动损益”或“资本公积”的差额转入“其他业务成本”科目。

　　【例题6•单选题】企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，影响的报表项目是(　　)。

　　A.资本公积

　　B.营业外收入

　　C.其他业务收入

　　D.公允价值变动损益

　　【答案】A

　　(三)投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　处理要点 1.处置的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算;

　　2.转换日计入资本公积的差额，转入“其他业务成本”科目;

　　3.持有过程中产生的公允价值变动损益累计额，转入“其他业务成本”科目。

　　成本模式下 公允价值模式下

　　①借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产 ①借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产—成本

　　—公允价值变动(或借记)

　　③将累计公允价值变动转出

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本(或做相反分录)

　　④将转换日计入资本公积的金额转出

　　借：资本公积—其他资本公积

　　贷：其他业务成本

　　【提示】转换日计入公允价值变动损益的金额在第三笔分录中转出。

　　【例题7•单选题】岳华公司20×8年1月1日外购一幢建筑物，含税购买价400万元，该建筑用于出租，年租金30万元，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。20×8年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，20×9年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2×10年1月1日岳华公司出售该建筑物，售价410万元，处置时影响损益的金额合计是(　　)万元。

　　A.0

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　【答案】A

　　【解析】处置时影响损益的金额合计=其他业务收入410-其他业务成本(410-10)-公允价值变动损益10=0。

　　【拓展】在涉及投资性房地产处置的客观题中，经常会出现“处置时对企业当期损益的影响”或“某年该事项的处理对当期损益的影响”等不同的问题。做类似题目时，应把握以下原则：首先，应明确时间要点，是“处置时”、“整个年度的处理”还是“该项投资的整个处理过程”;其次，应明确题目问的是对什么要素的影响，是对“营业收入”的影响，还是对“当期损益”的影响，前者只考虑主营业务收入和其他业务收入科目金额的变动，而后者则要看所有相关损益类科目金额的变动。