一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。A项为第二圈，即林业区;B项为第三圈，即谷物轮作区;D项为第四圈草田轮作区的一部分。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 地租的本质是超额报酬或收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 D

　　【试题解析】 目前，建设用地使用权出让合同的内容具体包括：

　　①土地的位置、面积、界址等土地自然状况;

　　②土地用途及使用期限;

　　③建设规划设计条件;

　　④动工开发期限;

　　⑤出让金额及支付方式;

　　⑥开发进度与分期投资额度;

　　⑦违约责任;

　　⑧双方认为应当约定的其他条款。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 C

　　【试题解析】 《物权法》第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列条款：

　　①当事人的名称和住所;

　　②土地界址、面积等;

　　③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

　　④土地用途;

　　⑤使用期限;

　　⑥出让金等费用及其支付方式;

　　⑦解决争议的方法。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 B

　　【试题解析】 建设用地使用权转让价格明显低于出场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 划拨建设用地使用权转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 A

　　【试题解析】 成片开发土地的，由于其投资额较大，所以《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还有国有建设用地租赁、围有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　9 【正确答案】 A

　　【试题解析】 经理询问法主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 A

　　【试题解析】 已知iC=12%，利用公式，则该项目的财务净现值为：

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 该项目的财务内部收益率为：FIRR=i1+[FNPV1/(FNPV1+|FNPV2|)]×(i2-i1)=16%+19/(9+14)]×(17%-16%)=16.39%。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 D

　　【试题解析】 计算出投资项目的财务内部收益率后，可通过与基准收益率或目标收益率iC进行比较来判断方案或项目是否可行，其判断准则是：①当FIRR≥iC时，则方案或项目在经济上可以接受;②当FIRR

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 由于3000(P/A，10%，n-1)<10000≤3000(P/A，10%，n)，即：(P/A，10%，n-1)<3.3333≤(P/A，10%，n)。而(P/A，10%，4)=3.1699，(P/A，10%，5)=3.7908，则，动态投资收期Pt=

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 动态投资同收期是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资同收期。其优点是指标容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度。B项为财务内部收益率指标的优点;CD两项为财务净现值指标的优点。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　15 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由于房地产投资项目投资规模大、投资类型多、投资时间长、不确定因素复杂，因此，房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许等。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 矩阵型项目组织适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企业，也可适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。矩阵结构是目前比较典型和理想的开发项目组织形式。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　17 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　18 【正确答案】 B

　　【试题解析】 价格下调说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气，预示着还有下降的可能。所以，房地产开发商通常不会直接宣布其楼盘价格下调，而是通过其他方式间接让客户感受价格下调的优惠，以维护其正面形象。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　19 【正确答案】 B

　　【试题解析】 可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的被估价房地产的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　【知识模块】 房地产估价

　　20 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。其中，百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格：K房地产状况调整系数：可比实例在被估价房地产状况下的价格;差额法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额：可比实例在被估价房地产状况下的价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　21 【正确答案】 D

　　【试题解析】 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。其中，无风硷报酬率(安全利率)是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本，是估算报酬率的基础。

　　【知识模块】 房地产估价

　　22 【正确答案】 B

　　【试题解析】 《物业管理条例》规定，物业建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。这是因为一旦有业主入住，就会涉及有关物业使用、维护、管理等方面的要求。因此，业主需要提前知晓临时管理规约的内容，以便能从入住时起就遵守规约的要求。另外，在实践中，物业建设单位一般将临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，或者在房屋买卖合同中明确要求物业买受人应当遵守临时管理规约，通过上述两种方式让物业买受人作出遵守临时管理规约的承诺，这在客观上要求临时管理规约应当在物业销售之前制定。

　　【知识模块】 物业管理

　　23 【正确答案】 B

　　【试题解析】 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为2%，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为5%～6%，调整下限则可以由借贷双方协商确定。

　　【知识模块】 房地产金融

　　24 【正确答案】 B

　　【试题解析】 保险代位求偿权又称保险代位权，是指保险人享有的，代位行使被保险人对造成保险标的损害负有赔偿责任的第三方之索赔求偿权的权利。

　　【知识模块】 房地产金融

　　25 【正确答案】 D

　　【试题解析】 我国税收体系订可以按照中央税、地方税和中央地方共享税来划分。在该体系中涉及房地产的地方税有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税等，中央地方共享税有营业税、企业所得税、个人所得税和印花税等。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　26 【正确答案】 A,B,C,E

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　27 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 按城市职能，可以将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　28 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　29 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 已作抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督与检查抵押建设用地使用权的管理情况。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　30 【正确答案】 A,E

　　【试题解析】 由于无法控制调研对象，使因特网询问法的效果大打折扣，极有可能获得的是有偏的数据，只能反映经常上网人群的情况。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　31 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资的非系统风险包括：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　32 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 B项，在房地产投资项目可行性研究的过程中，既要对投资项目本身的现金流量进行分析研究，也要对项目所处的环境(经济环境、社会环境、政治环境、技术环境、资源环境、金融环境、国际环境等)进行分析预测。其中，政治环境是一个重要影响因素，不可忽视。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　33 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：

　　①总价合同。总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担;

　　②单价合同。单价合同是整个合同期间执行同一合同单价，而工程量按照实际完成的数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础;

　　③成本加酬金合同。这种合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照实现约定的某一方式支付一定酬金的合同。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　34 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 房地产价格策略是指房地产开发企业根据开发经营总目标的要求，围绕房地产价格制定而确定的定价目标，以及为了实现预定的定价目标，在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧。房地产价格策略的内容一般包括：①房地产定价的目标和原则;②房地产定价的基本方法;③房地产定价策略;④房地产价格调整策略。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　35 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　【知识模块】 房地产估价

　　36 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

　　【知识模块】 物业管理

　　37 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列人文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范嗣的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。

　　【知识模块】 房地产金融

　　38 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 保险公司从企业经营管理和自身经济利益出发，在房地产保险条款制定、费率确定、赔款处理、安全防范以及提供防灾咨询服务、建立防灾基金等方面，积极引导和督促被保险人提高风险意识，加强风险管理和对保险房产的维护，有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产金融

　　39 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产金融

　　40 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 房地产开发企业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共关系推广等方式。

　　【知识模块】 房地产金融

　　41 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。

　　【知识模块】 房地产金融

　　42 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。

　　【知识模块】 房地产金融

　　43 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房屋总价=100×4500÷10000=45(万元);7成按揭贷款，贷款额为45×70%=31.5(万元);还款期为10×12=120(期)，将数据代入下列公式得，每月本息付款额为：

　　【知识模块】 房地产金融