一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【试题解析】 区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位;社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。其中，天文区位反映了某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°57'，东经116°79'。

　　2 【正确答案】 A

　　【试题解析】 1970年，斯科特(scott)运用报价地租(Bid—Rent)曲线的概念进一步说明了CBD内部结构中零售业空间分布。

　　3 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据《城市房地产管理法》第二十四条和国土资源部《划拨土地目录》的规定，下列四类建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

　　①国家机关用地和军事用地;

　　②城市基础设施用地和公益事业用地;

　　③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　④法律、行政法规规定的其他用地。A项是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 小组访谈法一般由少量(不超过10人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨。

　　5 【正确答案】 C

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 工程项目中，房地产开发项目的工程系统的构成为：①单项工程，指具有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目;②单位工程，是单项工程的组成部分;③分部工程，是单位工程按照部位划分的组成部分，即单位工程的进一步分解;④分项工程，是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程。

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 一般意义上的市场营销策略分为同一性策略和差异性策略，房地产市场营销则以差异性策略为主。房地产营销策略的差异性突出表现在：①不同商品房开发项目的营销采用的策略不同;②一个商品房开发项目在不同的营销阶段采用的策略不同。

　　8 【正确答案】 B

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在房地产估价中，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　10 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。其中，采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由于收益年限n为无限年，则该宗房地产的收益价格为：

　　12 【正确答案】 B

　　【试题解析】 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。它作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，是业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。

　　【知识模块】 物业管理

　　13 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产金融

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是以千分率(‰)来表示的。保险费数额，取决于保险金额和保险费率。

　　【知识模块】 房地产金融

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 对于背业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：应纳税额=营业额×适用税率。

　　【知识模块】 房地产税收

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 教育费附加的计征依据一般是纳税人实际缴纳的增值悦、消费税、营业税税额，附加率为3%。施工企业在计取税金时，教育费附加的计取基础应为营业税。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　17 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 1954年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区(PLVI)是CBD最明显的特点，在PLVI内的用地称为商务用地，并提出界定CBD的两项重要指标：中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积，中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 ×100%。赫伯特(Herbert)和卡特(Carter)进一步提出中心商务建筑面积指数比率(CBI)的概念。

　　18 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，拍卖或挂牌方式出让的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。

　　19 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 可以设定抵押权的建设用地使用权包括：①通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押;②通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使刚证后，可以抵押。

　　20 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 定性研究就是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。房地产市场定性调研方法有小组访谈法、深度访谈法和投射法。

　　21 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。这种偏离可以用两个参数来描述：①发生偏离的方向和大小，即后果;②发生偏离的可能性，即事件发生的概率。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　22 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 差额投资同收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收所需要的时间。在实际工作中，往往是投资大的方案经营成本低，投资小的方案经营成本高。

　　23 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 房地产开发项目质量控制应该做到：

　　①项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应该控制在批准的设计任务书的范围内;

　　②设计文件、图纸要清晰完整，各相关图纸之间无矛盾;

　　③项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠;

　　④环境保护、“三废”处理、能源利用要符合国家和有关部门的规定指标;

　　⑤施工过程要与技术要求相一致，与技术规范相一致，与设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。

　　24 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。间接渠道的缺点有：①房地产经纪机构虽然有市场调研等方丽的优势，但存在着对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点，容易造成开发和销售的矛盾，增大了开发与销售之间协调的工作量;②如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己销售预计的业绩基本持平，这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。BD两项属于房地产销售直接渠道的缺点，、

　　25 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产状况调整的具体思路是：

　　①确定对被估价房地产这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素;

　　②判定被估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与被估价房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度;

　　③将可比实例房地产与被估价房地产之间的差异程度转换为价格差异程度;

　　④根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。

　　26 【正确答案】 A,B,C,E

　　27 【正确答案】 A,B,D,E

　　【知识模块】 物业管理

　　28 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 与一般金融相比，房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点。

　　【知识模块】 房地产金融

　　29 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产信托是指委托人将其房地产或房地产资金的财产权转让给受托人，委托受托人在指定的目的和范围内代为管理和处理。房地产信托的构成要素包括：①信托行为，即合法设定信托的行为;②信托当事人，即信托关系涉及的委托人、受托人和受益人等;③信托标的物，即信托行为中涉及的房地产信托财产。

　　【知识模块】 房地产金融

　　30 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 房产税的基本特点包括：①属于财产税，其征税对象是房产;②按年征收、分期缴纳;③区别房屋的经营使用：方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳;④税率全国统一。

　　【知识模块】 房地产税收

　　三、案例分析

　　31 【正确答案】 D

　　【试题解析】 对投资额的敏感度系数的计算为：对年净收入的敏感度系数的计算为：

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　32 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。

　　33 【正确答案】 A

　　【试题解析】 由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50×40%=20(元/平方米)，则该写字楼建成后的年净收益为：(50×90%-20)×12=300(元/平方米)。

　　34 【正确答案】 A,C

　　35 【正确答案】 B