2021年房地产经纪人《业务操作》高频考题（十一）

　　1[.单选题]某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为()元/m2。

　　A.350

　　B.420

　　C.500

　　D.660

　　[答案]D

　　[解析]单位价格的计算公式为：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量;其中，单位贡献量=目标贡献/单位总量;目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。本题中，单位价格=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

　　2[.单选题]某项目土地总投资1000万元，单位建筑面积施工成本1800元/m2，若总建筑面积10000m2，预期利润720万元，则单位价格为()元/m2。

　　A.3000

　　B.3520

　　C.3150

　　D.3750

　　[答案]B

　　[解析]单位价格的计算公式为：单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量;其中，单位贡献量=目标贡献/单位总量;目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。

　　本题中，单位价格=1800+(10000000+7200000)÷10000=3520(元/m2)。

　　3[.单选题]某开发项目总面积为20000m2，固定总成本为3000万元，单位建筑面积变动成本为3500元/m2，销售税费率为15%，保本销售价格为()元/m2。

　　A.4983

　　B.6057

　　C.7059

　　D.5882

　　[答案]D

　　[解析]单位保本价格计算过程如下：

　　单位保本价格=(30000000/20000+3500)÷(1-15%)=5882(元/m2)。

　　则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平;只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。

　　4[.单选题]目标利润定价法以()和目标利润为定价原则。

　　A.固定成本

　　B.总成本

　　C.单位变动成本

　　D.投资利润率

　　[答案]B

　　[解析]目标利润定价法是以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。具体公式为：目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售税费率);目标利润额=投资总额÷投资利润率。其中，投资总额包括开发项目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部内容。

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　　5[.单选题]某房地产项目建造的平均成本为2800元/m2，销售税费率为15%。若希望获得25%的销售利润率，则该项目的销售单价至少是()元/m2。

　　A.3920

　　B.3733

　　C.4118

　　D.4667

　　[答案]C

　　[解析]目标利润单位价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)。本题中，目标利润单位价格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-销售费率)。所以，该项目的销售单价至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

　　6[.单选题]在新建商品房确定均价的过程中，划定市场调查范围和重点后应进行的工作是()。

　　A.对每个重点市场比较进行调整

　　B.对交易情况进行修正

　　C.对影响价格的各因素以及权重进行修正

　　D.制作市场比较结果表

　　[答案]C

　　[解析]均价的确定过程包括：①确定市场调查的范围和重点;②对影响价格的各因素以及权重进行修正;③对每个重点市场比较进行调整;④交易情况修正;⑤市场比较结果表。

　　7[.单选题]要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点，以项目为核 ，半径()的范围是市场调查重中之重。

　　A.2km

　　B.3km

　　C.5km

　　D.6km

　　[答案]A

　　[解析]确定市场调查的范围和重点，以项目为核 ，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大;凡是竞争对手都应纳入比较范围;重点市场比较应不少于6个;存量楼价格也应适当考虑。

　　8[.多选题]房地产产品的外部环境主要由()等构成。

　　A.总体环境

　　B.使用环境

　　C.产业环境

　　D.资源环境

　　E.竞争环境

　　[答案]ACE

　　[解析]房地产产品的外部环境主要包括：①总体环境;②产业环境;③竞争环境。总体环境分析要从政治法律(Political)、经济(Economic)、社会文化(Social)和技术(Technological)四个层面进行环境评估，即外部总体环境PEST分析。

　　9[.多选题]一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即波特的五力模型。下列选项中属于这些竞争力量的是()。

　　A.新进入者的威胁

　　B.替代产品或服务的威胁

　　C.购买者讨价还价的能力

　　D.生产者降低成本的能力

　　E.供应商讨价还价的能力

　　[答案]ABCE

　　[解析]一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即迈克尔·波特提出的“产业竞争五力模型”。五种力量具体为：①新进入者的威胁;②替代产品或服务的威胁;③购买者讨价还价的能力;④供应商讨价还价的能力;⑤现有企业之间的竞争。

　　10[.多选题]目标客户需求定位法的步骤包括()。

　　A.确定项目空间内容

　　B.确定目标客户

　　C.列出空间明细表

　　D.目标客户特征分析

　　E.设计产品并进行营销策划和组织实施

　　[答案]BDE

　　[解析]目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。目标客户需求定位法的步骤主要包括：①确定目标客户;②目标客户特征分析;③设计产品并进行营销策划和组织实施。

　　11[.多选题]在房地产产品目标客户需求定位法中，对目标客户进行分析的目的是指出主要目标客户的()等特征，从而设计出相应的产品。

　　A.年龄

　　B.经济状况

　　C.购买动机

　　D.欲望

　　E.需求

　　[答案]CDE

　　[解析]对目标客户进行分析，确定目标群体所属的目标角色状态和追求的核 价值，指出主要目标客户的特征，包括目标客户的购买动机、欲望、需求等特征，从而设计出相应的产品。

　　12[.多选题]下列关于品牌战略的说法正确的有()。

　　A.品牌战略包括楼盘品牌战略和企业品牌战略

　　B.楼盘品牌战略最直接的体现方式是广告宣传

　　C.楼盘品牌战略是企业的无形资产

　　D.树立企业品牌战略称为决胜的关键

　　E.企业品牌策略是将企业的品牌转化为名牌

　　[答案]ACE

　　[解析]B项，楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质(如零能耗住宅、被动式住宅)、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。其最直接的体现方式是楼盘的名称和标志。D项，在房地产市场竞争日益激烈而且复杂化的今天，以战略角度来看，在其他条件相差不大的情况下，品牌(楼盘品牌和企业品牌)的树立就成为决胜的关键。