2020年房地产经纪人考试《交易制度政策》冲刺试卷（二）_第3页

　　一、单项选择题

　　1.【答案】C

　　【解析】自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率征收房产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。

　　2.【答案】A

　　【解析】土地使用权交换、房屋交换是以交换的价格差额为计税依据。

　　3.【答案】C

　　【解析】业主分户账面上住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。

　　4.【答案】A

　　【解析】房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

　　5.【答案】D

　　【解析】《房地产广告发布规定》第十二条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　第十五条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　6.【答案】B

　　【解析】工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提供工程竣工验收报告。为书中原句知识考点。

　　7.【答案】C

　　【解析】商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行，贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。规定住房公积金管理中心应当自受理之日起15日内作出准予或者不准予贷款的决定。

　　8.【答案】B

　　【解析】经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用工程情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

　　9.【答案】A

　　【解析】减半收取登记费的情形有：申请不动产更正登记、异议登记的;不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的;同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的;以及国家法律、法规规定予以减半收取的。

　　10.【答案】A

　　【解析】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。应当不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、财产安全的隐患。

　　二、多项选择题

　　1.【答案】ABCE

　　【解析】《土地管理法实施条例》(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。D选项中，宅基地属于集体所有。

　　2.【答案】ABCE

　　【解析】不收取登记费的情形有：查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致更正登记的，不收取登记费。

　　3.【答案】DE

　　【解析】申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害导致不动产灭失的;权利人放弃不动产权利的;不动产权利终止的以及法律、行政法规规定的其他情形。DE属于嘱托注销登记。

　　4.【答案】ABCD

　　【解析】住房公积金个人贷款特征主要有：贷款对象不同，贷款流程不同和贷款额度、利率不同。

　　5.【答案】ACDE

　　【解析】职工丧失缴存条件提取住房公积金的情况有：①离、退休的;②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的;③出境定居的;④职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取住房公积金账户内的存储余额。

　　6.【答案】ABCD

　　【解析】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

　　7.【答案】AE

　　【解析】印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。

　　8.【答案】ABCD

　　【解析】商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的方式。需要注意的是：①实行销售代理必须签订委托合同;②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;③受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用;④房地产销售员一般需经过专业培训，达到一定的水平，方可从事商品房销售业务。

　　9.【答案】AB

　　【解析】个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。

　　10.【答案】ACE

　　【解析】城市维护建设税(简称城建税)，是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。

　　城市维护建设税的特征：一是具有附加税性质，它以纳税人实际缴纳的“三税”税额为计税依据，附加于“三税”税额，本身并没有类似于其他税种的特定、独立的征税对象;二是具有特定目的。城市维护建设税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。

　　“三税”包括：增值税、消费税、营业税。

　　三、综合分析题

　　1.【答案】B

　　【解析】个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　2.【答案】AB

　　【解析】A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元;非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。

　　3.【答案】AC

　　【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本案例中，面积误差=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%=(142-150)÷150=-5.33%，因此刘某有权退房，若刘某选择不退房，甲公司返还房价款为：150×2000×[3%+(5.33%-3%)×2]≈23000(元)。

　　4.【答案】D

　　【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。