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2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例_第4页

来源：中华考试网 [ 2016年4月20日 ] 【大中小】

　　E.KTV俱乐部收入

　　本酒店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见表2-48：

　　表2-48

项目	收费（元/间）	间数（间）	平均开房率	日收入（元/天）
包间	2500	42	90%	注：94500=25004290%
日收入总计（元）				94500
年收入总计（万元）	3449.25

　　F.铺位出租收入

　　由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47.64万元。

　　注：没有说明租赁合同的期限，租约期内按租约价格计算，租约期外按市场价格计算。

　　G.会议中心收入

　　目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大;故本次评估按照正常营业计算其收益价值。

　　根据酒店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2-49：

　　表2-49

会议室类型	间数（间）	收费（元/间·天）	平均使用率	日收入（元）
会议室	2	1000	50%	1000
年收入总计（万元）	36.50

　　H.其他收入

　　其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257.27万元。

　　注：如有多项收入可分别计算，选用不同的报酬率

　　以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：

　　酒店年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺位出租收入+会议中心收入+其他收入=2572.70+3131.70+700.80+3276.79+3449.25+47.64+36.50+257.27=13472.65万元

　　(2)总营业支出

　　A.营业成本

　　根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等;饮料的原材料、调调、配料成本;餐馆等耗用的材料;洗衣房耗用的材料成本等;客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368.16万元。

　　B.营业费用估算

　　营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。

　　四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445.97万元。

　　C.管理费用及财务费用估算

　　管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347.26万元。

　　D.有关税费

　　依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如表2-50;

　　表2-50

税项	交税标准	税率（占经营收入的比例）
营业税	营业额的5%	5%
城市维护建设税	营业税的5%	0.25%
教育费附加	营业税的3%	0.15%
印花税	按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花	0.05%
房产税	原建购价的70%的1.2%	0.84%
城镇土地使用税	虎门为5元/㎡	0.314%
堤围防护费	按营业收入的千分之五计算缴纳	0.50%
文化事业建设费	娱乐业按3%征收	仅KTV属于娱乐业
税费合计		约为经营收入的7.104%