2016年注册房地产估价师案例分析问答题（四）

　　(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

　　(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

　　请问：

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

　　(三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

　　参考答案：

　　(一)评分要点：

　　1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。(2分)

　　(或：未对甲公司提供的资料进行核实，2分;未对估价对象拍照，1分)

　　2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。(2分)

　　3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。(2分)

　　(或：不应把租金直接作为有效毛收入.2分)

　　4.不应选用350元/M2作为估价对象的客观租金(或应采用三个可比实例的平均值;曲解了最高最佳利用原则)。(2分)

　　(或：未说明收益年限，2分)

　　5.不应选用银行贷款利率作为折现率。(2分)

　　(二)评分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、构筑物(1分)及其占用范围内的使用权。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备以及工器具等动产。(1分)

　　( 3 )加油站的特色装饰装修。(1分)

　　( 4 )加油站的特许经营权。(1分)

　　2.( l )加油站的房地产权属证书(房屋所有权证、国有土地使用证)。(1分)

　　( 2 )加油站的设施设备情况(储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的经营状况及财务报表。(1分)

　　(三)评分要点：

　　1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。(2分)

　　2.( 1 )对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。(2分)(或调整至完整权利状态下的价格)

　　( 2 )对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。(2分)

　　( 3 )对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。(2分)(或测算合并后的增值收益)

　　( 4 )对实例D 应进行临街宽度(宽深比)修正和形状(平面布局)修正。(2分)