2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例_第2页

　　十、估价结果

　　估价对象在估价时点的评估结果如下：

　　市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币16571541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押价值：人民币203493115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　注：缺少单价表示

　　十一、估价人员：(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　十四、风险提示

　　1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。

　　2.估价对象可能房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。

　　估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响;关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。

　　使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　十五、变现能力分析

　　房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　表2-41

　　××市××镇港口路某酒店房地产抵押估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　1.房地产明细表

　　表2-42

　　注：本次评估酒店原名为××大厦，由原权利人××转让给现权利人甲公司，根据现权利人提供的《××市虎门××大厦转让合同》，本酒店房地产转让价格为6200万元，则原建购价以此价格为依据。

　　2.产权状况

　　表2-43

　　注：本次估价对象为××镇××路某酒店整栋房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该物业的《××市建筑工程竣工验收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得该物业的产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次评估物业的产权清晰合法。

　　该酒店占地面积3691㎡，总高22层，地下l层，总建筑面积为28105.32㎡，酒店于2003年9月开始营业，并于2005年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。该酒店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元/间左右。通过市场调查，××市同档次酒店平均价格在400～450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。

　　酒店的功能分布情况如下：

　　l层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35.1㎡出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。

　　2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。

　　3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪 华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。

　　4层：樱之恋康乐部(桑拿中心)，该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。

　　5层、7层至22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层客房。

　　6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。