2019年房地产估价师经营与管理基础练习6_第5页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。参见教材P145。

　　【答疑编号10703075,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P145。

　　【答疑编号10703077,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量图。选项A错误，向上的垂直箭线表示现金流入，向下的垂直箭线表示现金流出。参见教材P146。

　　【答疑编号10703066,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买—持有出租—出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P148。

　　【答疑编号10703053,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。参见教材P149。

　　【答疑编号10703046,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。选项A、B错误，在不同时点上付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的;选项C错误，客观地评价房地产开发投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。选项D正确，由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。参见教材P150。

　　【答疑编号10703038,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。同业拆放利率中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率。参见教材P151。

　　【答疑编号10703021,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400×2=2800(元)，年利率=年利息总额/年本金总额=2800/100000=2.8%。参见教材P151。

　　【答疑编号10702982,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项C，为可贷资金利率理论的观点;选项D，为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。

　　【答疑编号10703024,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的，可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P152。

　　【答疑编号10703027,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[(1+i)n-1]计算，In=100×[(1+6%/12)12×3-1]=19.67(万元)。参见教材P154。

　　【答疑编号10703011,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53万元。参见教材P155。

　　【答疑编号10702980,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。参见教材P156。

　　【答疑编号10702984,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。当每年的计息周期大于1时，实际利率大于名义利率，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P156。

　　【答疑编号10702988,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[(1+r)/(1+Rd)]-1=[(1+10%)/(1+4%)]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。参见教材P156。

　　【答疑编号10702991,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P156。

　　【答疑编号10702967,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。参见教材P156。

　　【答疑编号10702972,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。参见教材P156。

　　【答疑编号10710406,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。(1+i)n称为“一次支付终值系数”。参见教材P157。

　　【答疑编号10702930,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。参见教材P158。

　　【答疑编号10702932,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷(6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72元，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.34元。参见教材P158。

　　【答疑编号10702935,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。该家庭有还款能力的15年期最大抵押贷款申请额=12000×35%/(12%/12)×[1-1/(1+12%/12)15×12]=35.00(万元)。参见教材P158。

　　【答疑编号10702939,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。按还款常数为0.7%的还款=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，则A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。参见教材P158。

　　【答疑编号10702942,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%÷12=0.5%，运用公式A=P×[i(1+i)n])/[(1+i)n-1)]，得A=100000×[0.5%×(1+0.5%)10×12])/[(1+0.5%)10×12-1]=1110.21(元)。

　　【答疑编号10702890,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算解题思路。先计算第9年初(即第8年末)按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷(6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

　　【答疑编号10702885,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末，尚未偿还本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367242.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367242.71×6%/12=1836.21(元)。参见教材P158。

　　【答疑编号10702906,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。总房价=12500×100=125(万元)，贷款总额=125×70%=87.5(万元)，P=30万元，n=12×20=240，i=4%/12，A=300000×4%/12÷[1-1/(1+4%/12)240]=1817.94元。参见教材P158。

　　【答疑编号10702953,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。A(P/A，i，5)计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A(P/A，i，5)(P/F，i，1);最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见教材P158～159。

　　【答疑编号10710408,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160万元。参见教材P159。

　　【答疑编号10702920,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，30=A1×{1-[(1+2%)/(1+5%)]15}×(1+5%)/(5%-2%)求出A1=24308.23。参见教材P160。

　　【答疑编号10702956,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算解题思路。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/(1+i)。由题目可知，P=12+19×12(1+5%)/(1+5%)=240。

　　【答疑编号10702887,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/m2)。参见教材P160。

　　【答疑编号10702944,点击提问】

　　33、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。At=A1(1+s)t-1，A96=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(元)。参见教材P160。

　　【答疑编号10702947,点击提问】

　　34、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。参见教材P160。

　　教材中只提到等比序列的现值计算，没有提到等比序列的终值计算，很多同学认为是超纲，其实不然，只要基础足够扎实，我们再进行一次现值与终值的换算就行了。

　　【答疑编号10702949,点击提问】

　　35、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。参见教材P166。

　　【答疑编号10702908,点击提问】

　　36、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是复利系数的应用。参见教材P167。

　　【答疑编号10703008,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P145。

　　【答疑编号10703080,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—销售模式、开发—持有出租—出售模式的现金流出中均包括土地成本、建造成本及相关费用。参见教材P147～148。

　　【答疑编号10703056,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项C错误，正确表述应为：这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。

　　【答疑编号10703054,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。参见教材P150。

　　【答疑编号10703041,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 CE

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般以无风险的国债收益率作为基础利率的代表。参见教材P151。

　　【答疑编号10703034,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。选项A错误，为流动性偏好利率理论的观点;选项B错误，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。参见教材P152。

　　【答疑编号10703028,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。平均利润率决定利率，从而使利率具有以下特点：(1)随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。因而也影响平均利率有同方向变化的趋势;(2)平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。换句话说，平均利率具有相对稳定性;(3)由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大偶然性。也就是说，平均利率无法由任何规律决定，而传统习惯、法律规定、竞争等却可以直接或间接地对利率产生影响。参见教材P153。

　　【答疑编号10703032,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率和实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等;(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率;(5)当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。参见教材P156。

　　【答疑编号10702997,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数，一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数。参见教材P161。

　　【答疑编号10702957,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。参见教材P145。

　　【答疑编号10703082,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量图。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P146。

　　【答疑编号10703070,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是现金流量图。0点有三种含义，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。参见教材P146。

　　【答疑编号10703072,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是利息与利率。平均利率是一个纯理论的概念。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。参见教材P153。

　　【答疑编号10703036,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利;如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。参见教材P154。

　　【答疑编号10703014,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。参见教材P155。

　　【答疑编号10703000,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P156。

　　【答疑编号10703004,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为終值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P156。

　　【答疑编号10702971,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是复利计算。等额还本付息，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初尚未偿还的贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，贷款后期因尚未偿还的贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。参见教材P165。

　　【答疑编号10702960,点击提问】

　　四、计算题

　　1、

　　【正确答案】 (1)抵押贷款额P=100×50%=50万元;

　　月贷款利率i=12%/12=1%;

　　月还款额为：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

　　(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元

　　(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为

　　Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

　　代入数据，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

　　【答疑编号10702888,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。

　　第一步，已知贷款P，先求出月还款额A

　　P=50×(1-30%)=35(万元)=350000(万元)

　　i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120

　　A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5% (1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886(元)

　　第二步，把第六年到第十年的年值(月供)，折现到第五年年末

　　已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60

　　Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=3886[((1+0.5%)60-1)/[0.5%(1+0.5%)60]=201006(元)=20.1(万元)

　　【答疑编号10702891,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 (1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8;

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元);

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)

　　该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

　　【答疑编号10702893,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 第一步：计算出贷款总额

　　P=120×7800×(1-30%)=65.52(万元)

　　第二步：计算出商业贷款的总额

　　P1=65.52-20=45.52(万元)

　　第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。

　　i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584(万元)。

　　【答疑编号10702900,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 (1)抵押贷款额P=100×50%=50万元;

　　月贷款利率i=12%/12=1%;

　　月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元;

　　(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元

　　(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为

　　Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

　　代入数据，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87万元。

　　【答疑编号10702911,点击提问】

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