2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第三章第四节

　　第四节　房地产价格的影响因素

　　一、房地产价格影响因素概述

　　(一)对房地产价格影响因素的基本认识

　　影响因素众多，难以准确量化：

　　(1)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动方向不尽相同。

　　(2)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动程度不尽相同。影响变动幅度大的，主要因素。影响变动幅度小的，次要因素。

　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图3-7(a)所示。有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图3-7(b)所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图3-7(c)所示。

　　图3-7　不同影响因素与价格之间的关系

　　如道路对住宅区价格的影响，好的影响改善交通，提高价格;噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，降低价格。(影响的双重性)

　　最终影响，取决于受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。其中，紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路或高架路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。

　　(4)影响有的与时间无关，有的与时间有关。(时滞)

　　(5)影响方向和影响程度非一成不变。

　　(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同。

　　(7)同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。

　　(8)有的影响因素可以量化，有的难以量化。

　　估价需要定性分析与定量分析相结合，综合分析房地产价格影响因素，测算结果往往还需要做适当调整才能作为最终的估价结果;定性分析、定量分析，相辅相成。

　　(二)房地产价格影响因素的分类(两种分类体系)

　　第一种

　　■一般因素 ，对广大范围(近乎所有的)的房地产价格都有影响，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。

　　■区域因素 ，只影响估价对象周围一定区域范围内的房地产价格，如城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。

　　■个别因素 ，仅对特定房地产的价格有影响。主要是自身因素，如区位、用途、规模等。

　　第二种

　　■房地产自身因素 ：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。

　　■外部因素 ：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。

　　二、房地产自身因素

　　(一)房地产实物因素(与第二章的描述一致)

　　●土地实物因素

　　1.土地面积

　　面积过小而不利于利用的土地，单价较低。但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

　　面积过大，单价也可能较低。因为总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地可利用土地面积可能较少，因为需要配套提供基础设施和公共服务设施建设。

　　土地面积大小的合适度，因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

　　如，某地区房地产市场普遍接受高层楼房，则该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，较大面积土地的单价高。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低。

　　2.土地形状

　　土地形状是否规则，也有一定的影响。

　　形状不规则的土地价格一般低。为改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。

　　3.地形、地势

　　地面的高低起伏、平坦程度，影响房地产开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　在其他状况相同的情况下，地势高的房地产价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要(商业街道两侧是否能建绿化带有争议)。

　　4.地质

　　地质状况是指地基承载力和稳定性 ，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

　　对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

　　地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情况(武汉的毒地事件)、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

　　6.土地开发程度

　　熟地价格高于生地价格;“七通一平”地价>“五通一平”地价>“三通一平”地价。

　　●建筑物实物因素

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。