2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第三章第四节_第5页

　　(四)有关规划和计划(考点会放在相关知识中的规划知识部分)(熟悉)

　　政府的规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格有较大的影响。

　　1.国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响

　　国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。它按行政层级，分为国家级规划、省(区、市)级规划、市县级规划;按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

　　2.城乡规划——统筹安排空间布局

　　①总体规划

　　②控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据

　　③修建性详细规划——对地块具体的安排和设计

　　城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。

　　3.土地相关规划和计划——直接影响供给

　　土地利用总体规划：一是建设用地总量，其中包括建设占用耕地的数量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度计划：对土地利用进行的年度调节。

　　土地供应计划：在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标。

　　4.住房相关规划和计划

　　包括住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

　　保障房对商品住房价格有个修正作用：住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。

　　(五)有关特殊制度政策

　　国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等。

　　五、经济因素

　　(一)经济发展(正向关系)

　　经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。

　　衡量指标：国内生产总值GDP，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。

　　GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起房地产价格上涨。

　　(二)居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。居民收入增长指标：城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。(注意区分名义收入和实际收入，实际收入要扣除通货膨胀的影响)

　　城镇居民人均可支配收入：指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。

　　农村居民人均纯收入的增长

　　收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升。

　　居民收入对房地产价格的影响程度：(不同人群的收入增长带来的房地产价格影响不同)。

　　(三)物价

　　反映一般物价变动的指标主要有：居民消费价格指数(CPI)、生产资料价格指数(PPI)

　　中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动，只是间接影响。

　　物价与房地产价格上涨的关系：

　　由于建筑材料价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

　　从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。

　　房价与地价的关系：

　　在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房价水平。

　　但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或其垄断的高地价，是会推动房价上涨或市场会以房价上涨来作出反应的。

　　(四)利率(注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策因素)(掌握)

　　从房地产供给的角度，利率上升会增加项目融资成本，使开发成本上升，使价格上升。

　　从房地产需求的角度，利率上升会加重购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降。

　　从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

　　从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。