2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第三章第四节_第2页

　　层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，价值较低。但层高或室内净高过高会增加造价(无效成本)，还会增加能耗，也会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

　　2.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

　　3.设施设备

　　设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

　　4.装饰装修

　　其他条件一样，精装修房价值>简装修房价值>毛坯房价值。

　　5.空间布局

　　空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

　　6.建筑功能

　　建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。

　　7.外观

　　包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。外观新颖、优美，价格高;单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

　　8.新旧程度

　　建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高;反之，价值就低。

　　(二)房地产权益因素

　　房地产是构成环境的重要因素，其利用会影响周围和社会公众的利益，存在“外部性”。

　　对房地产的利用，必须进行限制(3个方面)：

　　1.房地产权利及其行使的限制

　　权利性质(所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权)，是否完整、清晰。

　　共有房地产共有人较多，价格较低。人多口杂，意见难统一。成交价格多会低于正常价格。

　　2.房地产使用管制

　　使用管制：农用地转为建设用地 ，城市规划限制性规定 (土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等)。

　　不同用途对土地位置等的要求不同，(区位理论);土地位置一定的情况下，规定用途(商业、办公、居住，还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。

　　(第9章，补地价两种情况，土地用途变更，增加容积率)

　　在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途(农地保护)，则地价较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。(土地变性，自然增值)

　　容积率对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。

　　在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

　　3.相邻关系的限制

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。(相互性)

　　应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(给排水);

　　②通行的便利;

　　③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

　　不得损害相邻人的以下权利 (3项义务)：

　　①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;

　　②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

　　③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

　　(三)房地产区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或者社会影响。城市土地价格高低几乎为区位优劣所左右。

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

　　居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境 。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。

　　商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件 等。

　　办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件 等。

　　工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，要有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位 ，价格必有趋高的倾向。(工业区位论，有原材料指向，市场指向等)

　　城市内部区位与地租(地价)的关系如图3-8所示。

　　图3-8　城市内不同用途的地租支付能力