2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(6)

　　第八章　成本法及其运用

　　第二节　房地产价格构成

　　房地产价格构成

　　1.土地取得成本(包括契税)(P274)

　　2.建设成本：前期费用，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费。(P277～278)

　　3.管理费用，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。(P278)

　　4.销售费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。(P278)

　　5.投资利息，房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。(P278)

　　6.销售税费――两税一费、印花税、交易手续费。

　　7.开发利润(直接成本利润率\投资利润率\成本利润率\销售利润率)

　　第三节　成本法的基本公式

　　房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧。(P284)

　　第四节　重新购建价格的测算

　　1.重建成本――复制。(P289)

　　2.重置成本――替代。(P289)

　　第五节　建筑物折旧的测算

　　1.物质折旧(P295 )

　　2.功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。(P296)

　　第九章　假设开发法及其运用

　　第二节　动态分析法和静态分析法

　　动态分析法和静态分析法的区别(P323)

　　第三节　假设开发法的估价前提

　　假设开发法的估价前提有3种：(1)业主自行开发前提;(2)自愿转让开发前提;(3)被迫转让开发前提。一般情况下，自行开发前提下的价值>自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。(P324)

　　第四节　最佳开发经营方式的选择

　　在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。(P325)

　　第五节　假设开发法的基本公式

　　2.根据待***地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形(P327～329)

　　第六节　假设开发法测算中各项的求取

　　1.后续开发经营期(P330)

　　2.后续开发的必要支出(P331)

　　3.开发完成后的价值(P332)

　　4.折现率(P333)

　　是采用动态分析法时需要确定的重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

　　5.后续开发的应得利润(P333)