2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(5)

　　第七章　收益法及其运用

　　第一节　收益法概述

　　1.收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。(P212)

　　2.收益法分为：报酬资本化法、直接资本化法。(P212)

　　3.收益法的理论依据——预期原理。(P213)

　　4.收益法适用收益性房地产，不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产。(P215)

　　第二节　报酬资本化法的公式

　　1.净收益每年不变的公式(P218)

　　2.净收益按一定数额递增的公式(P223)

　　3.净收益按一定数额递减的公式。将上式中的b，改成-b即可。(P224)

　　4.净收益按一定比率递增的公式(P226)

　　5.净收益按一定比率递减的公式。将上式的g，改成-g即可。(P227)

　　有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE。

　　6.净收益在前后两段变化规律不同的公式(P229)

　　7.预知未来若干年后的价格的公式(P231)

　　第三节　收益期和持有期的测算

　　建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限对比的三种情形(P236)

　　(1)两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。

　　(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。

　　(3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时：

　　①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回(不补偿)。

　　②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。

　　第四节　净收益的测算

　　1.净收益测算的基本原理(P237)

　　净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用

　　2.运营费用包括：房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。(P238)

　　运营费用与会计上成本费用的区别(四个不包括)。

　　(1)不包含房地产抵押贷款还本付息额。

　　(2)不包含房地产折旧额。

　　(3)不包含改扩建费用。

　　(4)不包含所得税。

　　3.重置提拨款的扣除方式(P245)

　　利用偿债基金系数(将年金终值转变为年金的系数)进行计算

　　Y/(1+Y)t-1

　　第五节　报酬率的确定

　　报酬率的求取方法(P248)

　　(1)市场提取法。

　　(2)累加法：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

　　(3)投资报酬率排序法。

　　第六节　直接资本化法

　　报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。(P256)

　　第七节　投资组合技术和剩余技术

　　投资组合技术(P258)