2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第七章

　　考试目的：测查应试人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：熟悉收益法的含义;熟悉收益法的理论依据;掌握收益法适用的估价对象;熟悉收益法估价需要具备的条件;熟悉收益法估价的操作步骤;熟悉报酬资本化法最一般的公式;掌握净收益每年不变的公式;熟悉净收益按一定数额递增的公式;了解净收益按一定数额递减的公式;掌握净收益按一定比率递增的公式;了解净收益按一定比率递减的公式;熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;掌握预知未来若干年后价格的公式;熟悉收益期和持有期的测算;掌握净收益测算的基本原理;掌握不同收益类型房地产净收益的测算;熟悉净收益测算应注意的问题;熟悉净收益流模式的确定;熟悉报酬率的确定;熟悉直接资本化法概述;了解收益乘数法的种类;熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;掌握资本化率与报酬率的区别和关系;了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;熟悉投资组合技术和剩余技术。

　　【单项选择题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。

　　【多项选择题】就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出( )。

　　A.较乐观的估计值

　　B.较保守的估计值

　　C.过高的估计值

　　D.过低的估计值

　　E.最可能的估计值

　　【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计;如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。题中选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见教材P244。

　　【判断题】某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。该房地产现在的价值包括两个部分，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后至40年末的建设用地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。参见教材P236。