2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第八章

　　考试目的：测查应试人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：熟悉成本法的含义;熟悉成本法的理论依据;掌握成本法适用的估价对象;熟悉成本法估价需要具备的条件;熟悉成本法估价的操作步骤;掌握房地产价格构成;掌握成本法的基本公式;熟悉重新购建价格的含义;熟悉重新购建价格的求取思路;掌握建筑物重新购建价格(重置价格和重建价格)的求取方式;熟悉建筑物重新购建价格的求取方法;掌握建筑物折旧的求取;了解房屋完损等级评定的有关规定;了解房屋折旧的有关规定。

　　【单项选择题】下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是( )。

　　A.可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额

　　B.短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额

　　C.功能折旧存在不可修复的状况

　　D.功能过剩的折旧一般都是不可修复的

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。参见教材P305。

　　【多项选择题】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。

　　A.功能落后 B.功能缺乏

　　C.环境污染 D.交通拥挤

　　E.正常使用的磨损

　　【答案】CD

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。参见教材P296。

　　【判断题】在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是土地取得成本。正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”参见教材P274。