2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第六章

　　考试目的：测查应试人员对比较法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：熟悉比较法的含义;了解比较法的理论依据;掌握比较法适用的估价对象;熟悉比较法估价需要具备的条件;熟悉比较法估价的操作步骤;了解搜集大量交易实例的必要性;熟悉搜集交易实例的途径;掌握搜集交易实例的要求;了解建立交易实例库;了解选取可比实例的必要性;掌握选取可比实例的要求;掌握建立比较基础;熟悉交易情况修正的含义;熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素;掌握交易情况修正的方法;熟悉市场状况调整的含义;掌握市场状况调整的方法;熟悉房地产状况调整的含义;掌握房地产状况调整的内容;掌握房地产状况调整的思路和步骤;掌握房地产状况调整的方法;熟悉计算单个可比实例的比较价值;了解计算最终的比较价值。

　　【单项选择题】在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基础时应特别注意的环节是( )。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位

　　D.统一市场状况

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是两个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。

　　【多项选择题】下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有( )。

　　A.相邻房地产合并交易

　　B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

　　C.交易双方存在利害关系

　　D.交易税费非正常负担

　　E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和不了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教材P189。

　　【判断题】对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。( )

　　【答案】×

　　【解析】本题考查的是统一计价单位。因为一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积。参见教材P186。