参考答案及解析：
一、单项选择题
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值=111÷(1+11%)=100(万元)。
2、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项D，公允价值模式下投资性房地产转为非投资性房地产的公允价值与账面价值差额计入公允价值变动损益，不是其他综合收益。
相关的会计处理如下：
借：固定资产 1 500
贷：投资性房地产——成本 1 200
——公允价值变动 100
公允价值变动损益 200
3、
【正确答案】 B
【答案解析】 选项A，由投资性房地产转换为非投资性房地产不确认其他综合收益，转换日的公允价值与账面价值之差确认为公允价值变动损益;选项C，收回后，应是按照公允价值确认写字楼和土地使用权的入账金额，因此，写字楼的入账金额为1 800万元，土地使用权的入账金额为8 000万元;选项D，由于土地使用权可以和固定资产分开核算，所以土地使用权应作为无形资产单独核算。本题具体的会计处理为：
借：固定资产 1 800
无形资产 8 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本1 000
——写字楼——公允价值变动500
——土地使用权——成本5 000
——土地使用权——公允价值变动1 000
公允价值变动损益 2 300
4、
【正确答案】 D
【答案解析】 2011年1月1日，甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 3 000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 300
贷：投资性房地产 3 000
盈余公积 50
利润分配——未分配利润 450
注意：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，要追溯调整，转换日公允价值和账面价值的差额调整留存收益。
5、
【正确答案】 C
【答案解析】 选项A，企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理;选项B，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式;选项D，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。
6、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产的转换
以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
7、
【正确答案】 A
【答案解析】 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。所以选项A不正确。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项A，房地产开发企业建造的商品房属于其存货，建造商品房占用的土地的成本应该转入商品房成本，增加企业的存货;选项B、C，属于企业的自用房地产。
9、
【正确答案】 A
【答案解析】 由于自用房地产转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值，所以在转换日应确认其他综合收益30万元，这部分金额在投资性房地产处置时转入其他业务成本。同时，企业持有投资性房地产的公允价值变动损益的金额80在处置时也要转入其他业务成本。因此该项投资性房地产处置确认的处置损益。
记入“其他业务成本”科目的金额=420【出售时投资性房地产账面价值】+80【公允价值变动损益结转入其他业务成本的金额】-30【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益抵减的其他业务成本的金额】=470(万元)。
账务处理为：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
借：其他业务成本 420
投资性房地产——公允价值变动 80
贷：投资性房地产——成本 500
借：其他业务成本 80
贷：公允价值变动损益 80
借：其他综合收益 30
贷：其他业务成本 30
10、
【正确答案】 A
【答案解析】 处置时的分录为：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 280
投资性房地产——公允价值变动 10
贷：投资性房地产——成本 290
借：其他业务成本 10
贷：公允价值变动损益 10
借：其他综合收益 10
贷：其他业务成本 10
所以处置损益=300【售价】-280【出售时投资性房地产账面价值】-10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】+10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】+10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益的金额】=30(万元)。
11、
【正确答案】 B
【答案解析】 处置时计入其他业务收入1 500万元，租金收入100万元，合计=1 500+100=1 600(万元)。
相关会计处理，
处置时：
借：银行存款 1 500
贷：其他业务收入 1 500
借：其他业务成本 1 000
公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产——成本 1 000
——公允价值变动 200
收到租金时，
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
【提示】处置投资性房地产时，要将账面价值转入其他业务成本，并将持有期间确认的公允价值变动损益转入其他业务成本。
12、
【正确答案】 A
【答案解析】 甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：
借：投资性房地产 9000
贷：开发产品 9000
采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×5年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。
13、
【正确答案】 B
【答案解析】 投资性房地产对甲公司2010年度损益的影响额=其他业务收入150-其他业务成本100(2 000÷20)=50(万元)。
注：2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=2 000-100=1 900(万元)，可收回金额为2 000万元，没有发生减值。
相关会计处理：
2009年12月31日，
借：投资性房地产 2 800
累计折旧 500
固定资产减值准备 300
贷：固定资产 2 800
投资性房地产累计折旧 500
投资性房地产减值准备 300
2010年12月31日，
借：其他业务成本 2 000/20 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
借：银行存款 150
贷：其他业务收入 150
14、
【正确答案】 A
【答案解析】 办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：
借：投资性房地产——在建 900
投资性房地产累计折旧 600
贷：投资性房地产 1 500
借：投资性房地产——在建 50
贷：原材料 50
借：投资性房地产——在建 170
贷：应付职工薪酬 170
借：投资性房地产——在建 23
贷：应付利息 23
15、
【正确答案】 A
【答案解析】 成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值=6 000-1 500-500=4 000(万元)，所以应确认的减值损失=4 000-3 700=300(万元)。
相关会计处理：
借：资产减值损失 300
贷：投资性房地产减值准备 300
16、
【正确答案】 B
【答案解析】 投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时记入到当期损益，即其他业务成本中。
17、
【正确答案】 B
【答案解析】 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
18、
【正确答案】 C
【答案解析】 选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。
19、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。
20、
【正确答案】 A
【答案解析】 转换当日，确认的其他综合收益的金额=5 000-(5 500-1000)=500(万元)，投资性房地产处置时要将原计入其他综合收益与公允价值变动损益的金额转入其他业务成本。应确认的处置损益=6 000-5 800+500=700(万元)。
会计处理：
20×4年1月1日，
借：投资性房地产——成本 5 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 5 500
其他综合收益 500
20×4年12月31日，由于出售时投资性房地产账面价值5 800万元，与其初始入账金额5 000万元的差额800万元就是持有期间的公允价值变动的金额，
借：投资性房地产——公允价值变动 800
贷：公允价值变动损益 800
20×5年1月1日，出售时，
借：银行存款 6 660
贷：其他业务收入 6 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 660
借：其他业务成本 5 800
贷：投资性房地产——成本 5 000
——公允价值变动 800
将持有期间确认的公允价值变动损益转入其他业务成本，
借：公允价值变动损益 800
贷：其他业务成本 800
将自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益转入其他业务成本，
借：其他综合收益 500
贷：其他业务成本 500
二、多项选择题
1、
【正确答案】 BC
【答案解析】 购入的土地使用权应确认为投资性房地产，但是建造期间不需要计提摊销，也不存在需要计入建筑物成本的摊销金额，选项A不正确;若该投资性房地产2015年6月30日完工，则投资性房地产的入账成本=90+5+10+40+10+300×7%×1.5=186.5(万元)，2014年1月1日至2015年6月30日的专门借款的利息费用需要进行资本化计入投资性房地产成本，选项D不正确。
2、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项D，转换当日公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
3、
【正确答案】 AB
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产的转换(综合)。
选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;选项D，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
4、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开出产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，和贷记的开发产品综合考虑，就是账面价值。
5、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项B，投资性房地产主要是对外出租的，因此属于让渡资产使用权;选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，即用于赚取租金或资本增值的地产也是投资性房地产，选项D不正确。
6、
【正确答案】 ABC
【答案解析】 选项A，已出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产;选项B，非房地产开发企业持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产;选项C，对于空置建筑物和在建建筑物，在董事会或类似权力机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应该作为投资性房地产核算;选项D，属于企业的自用房地产。
7、
【正确答案】 BC
【答案解析】 选项B，对于一般企业来说，持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产，但是对于房地产开发企业来讲属于存货;选项C，没有所有权的土地使用权对外出租的不作为投资性房地产核算。
8、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 选项A、B、C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销，出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值;采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末按公允价值调整投资性房地产的账面价值，不需要计提折旧或摊销、减值;选项D，在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
9、
【正确答案】 ABD
【答案解析】 选项AB，采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益;选项CD，采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益，但计提的准备不允许转回;当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。
10、
【正确答案】 AB
【答案解析】 选项A，一般企业持有以备增值后转让的房屋应当在固定资产项目核算，不属于投资性房地产;选项B，董事会作出书面决议拟对外出租，即使没有签订租赁协议也需要作为投资性房地产核算;选项C，因为5月份开始在该土地上建造建筑物，并拟建成后对外出租，所以土地使用权要作为“投资性房地产——在建”来核算，而不是作为无形资产来核算，如果是建成后自用，就是作为无形资产来核算。
三、计算分析题
1、
【正确答案】 投资性房地产的转换日为2010年12月31日;理由：自用房地产改为出租，则转换日通常为租赁期开始日，也就是本题中的2010年12月31日(1分)。
自用房地产转换为投资性房地产的分录为：
借：投资性房地产3 000
累计折旧600
贷：固定资产3 000
投资性房地产累计折旧600(1分)
Convert date of investment property is December 31st 2010; Reason: selfuse property changes to rent, so generally convert date is date of starting lease, in this case it is December 31st 2010 also.
The entries of selfuse property changes to rent are:
Dr.Investment property 3 000
Accumulative depreciation 600
Cr.Fixed assets 3 000
Accumulative depreciation of investment property 600(3分)
【正确答案】 办公楼2011年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者，所以可收回金额为2 150万元;(0.5分)办公楼计提减值前的账面价值=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(万元)，账面价值>可收回金额，应该计提减值，减值金额=2 340-2 150=190(万元)(0.5分)，分录为：
借：资产减值损失190
贷：投资性房地产减值准备190(0.5分)
借：递延所得税资产47.5
贷：所得税费用47.5(0.5分)
The recoverable amount of office building at the end of 2011 is the higher of present value of expected future cash flow and net amount of fair value minus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book value of office building before provision for impairment=3 000-600-(3 000-600)/(50-10)=2 340(ten thousand Yuan), book value>recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount=2 340-2 150=190(ten thousand Yuan), entries are:
Dr.Assets impairment loss 190
Cr.Impairment of investment property 190
Dr.Deferred income tax assets 47.5
Cr.Income tax expense 47.5(3分)
【正确答案】 甲公司2011年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录为：
借：银行存款240
贷：预收账款240(0.5分)
借：预收账款240
贷：其他业务收入240(0.5分)
借：其他业务成本60
贷：投资性房地产累计折旧60(0.5分)
此业务对甲公司2011年营业利润的影响金额=240-60-190=-10(万元)(0.5分)
In 2011,the entries of Jia Company received rental, recognized rental income and carried forward cost are:
Dr.Cash at bank 240
Cr.Receipt in advance 240
Dr.Receipt in advance 240
Cr.Other business income 240
Dr.Other business income 60
Cr.Accumulative depreciation of investment property 60
This transaction affects the amount of business profit =240-60-190=-10(ten thousand Yuan)(3分)
【正确答案】 2012年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录为：
借：投资性房地产——成本3 000
投资性房地产累计折旧660
投资性房地产减值准备190
贷：投资性房地产3 000
投资性房地产——公允价值变动300
递延所得税资产(190×25%)47.5
递延所得税负债90
盈余公积41.25
利润分配——未分配利润371.25(2分)
Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in 2012, the entries are:
Dr.Investment property-cost 3 000
Accumulative depreciation of investment property 660
Impairment of investment property 190
Cr.Investment property 3 000
Investment property-fair value change 300
Deferred tax assets (190×25%) 47.5
Deferred tax liability 90
Surplus reserve 41.25
Profit distribution-undistributed profit 371.25(3分)
【正确答案】 甲公司出售投资性房地产的分录为：
借：银行存款3 200
贷：其他业务收入3 200(1分)
借：其他业务成本2 700
公允价值变动损益400
贷：投资性房地产——成本3 000
——公允价值变动100(1分)
Jia Company sells investment property, the entries are:
Dr：Cash at bank 3 200
Cr：Other business income 3 200
Dr：Other business cost 2 700
Fair value change profit or loss 400
Cr：Investment property——cost 3 000
——fair value change 100(3分)
四、综合题
1、
【正确答案】 2008年12月31日将写字楼转为投资性房地产的会计分录：
借：投资性房地产——写字楼 60 000
累计折旧 3 000
贷：固定资产 60 000
投资性房地产累计折旧 3 000(2分)
【正确答案】 2009年对投资性房地产计提折旧的会计分录：
借：其他业务成本 1 500
贷：投资性房地产累计折旧 (60 000÷40)1 500(2分)
【正确答案】 2009年支付写字楼修理费用的会计分录：
借：其他业务成本 2
贷：银行存款 2(2分)
【正确答案】 2010年1月1日追溯调整的会计分录：
借：投资性房地产——写字楼(成本)60 000
——写字楼(公允价值变动)10 000
投资性房地产累计折旧 (3 000+1 500)4 500
贷：投资性房地产——写字楼 60 000
递延所得税负债{[70 000-(60 000-4 500)]×25%｝3 625
盈余公积 1 087.5
利润分配——未分配利润 9 787.5(2分)
【正确答案】 租赁期满后写字楼改扩建工程相关的会计分录：
借：投资性房地产——写字楼(在建) 52 500
投资性房地产累计折旧 (3 000+1 500×3)7 500
贷：投资性房地产——写字楼 60 000(1分)
借：投资性房地产——写字楼(在建) 3 000
贷：银行存款 3 000(1分)
借：投资性房地产——写字楼 (52 500+3 000)55 500
贷：投资性房地产——写字楼(在建) 55 500(1分)
【正确答案】 假定2011年末租赁期满后收回，将写字楼转为自用办公楼的会计分录：
借：固定资产 60 000
投资性房地产累计折旧 (3 000+1 500×3)7 500
贷：投资性房地产——写字楼 60 000
累计折旧 7 500(2分)
【正确答案】 2009年租金的相关会计分录：
借：银行存款 2000
贷：其他业务收入 2000(2分)
【正确答案】 假定2011年末租赁期满后将其出售的相关会计分录：
借：银行存款 80000
贷：其他业务收入 80000(1分)
借：其他业务成本 52 500
投资性房地产累计折旧 (3000+1 500×3)7500
贷：投资性房地产——写字楼 60000(2分)
2、
【正确答案】 2013年1月1日：
借：投资性房地产——写字楼 3 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 3 000
投资性房地产累计折旧 1 000(4分)
【正确答案】 2013年12月31日：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300(1分)
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100(1分)
借：其他业务成本 40
贷：银行存款 40(1分)
借：资产减值损失 200
贷：投资性房地产减值准备 200(1分)
【答案解析】 注意：投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。
【正确答案】 2014年1月1日至6月30日：
借：投资性房地产——写字楼(在建) 1 700
投资性房地产累计折旧 1 100
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产——写字楼 3 000(2分)
借：投资性房地产——写字楼(在建) 200
贷：银行存款 200(1分)
2014年6月30日该写字楼再开发完成：
借：投资性房地产——写字楼 1 900
贷：投资性房地产——写字楼(在建)1 900(2分)
【正确答案】 2014年12月31日：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250(3分)
借：其他业务成本 [1 900/25×(6/12)]38
贷：投资性房地产累计折旧 38(2分)
3、
【正确答案】
借：投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权 1000
累计折旧 (50000/40)1250
累计摊销 (1000/50×27/12)45
贷：固定资产 50000
无形资产 1000
投资性房地产累计折旧 1250
投资性房地产累计摊销 45(3分)
【正确答案】
借：银行存款 2220
贷：其他业务收入 2000
应交税费——应交增值税(销项税额)220(0.5分)
借：其他业务成本 1270
贷：投资性房地产累计折旧 (50000/40)1250
投资性房地产累计摊销 (1000/50)20(1分)
借：其他业务成本 2
贷：银行存款 2(0.5分)
2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(万元)(0.5分)
影响2×15年营业利润的金额=2000-1270-2=728(万元)(0.5分)
【正确答案】
借：固定资产 50000
无形资产 1000
投资性房地产累计折旧 (1250+1250×3)5000
投资性房地产累计摊销 (45+20×3)105
贷：投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权 1000
累计折旧 5000
累计摊销 105(4分)
【正确答案】
借：银行存款 66600
贷：其他业务收入 60000
应交税费——应交增值税(销项税额)6600
借：其他业务成本 45895
投资性房地产累计折旧 (1250+1250×3)5000
投资性房地产累计摊销 (45+20×3)105
贷：投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权 1000(4分)
【正确答案】
投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量的追溯调整分录为：
借：投资性房地产——写字楼(成本) 50000
——土地使用权(成本) 1000
投资性房地产——公允价值变动 (5000+4000)9000
投资性房地产累计折旧 (1250×2)2500
投资性房地产累计摊销 (45+20)65
贷：投资性房地产 51000
递延所得税负债 (11565×25%)2891.25
盈余公积 (11565×75%×10%)867.375
利润分配——未分配利润 (11565×75%×90%)7806.375(4分)
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