银行从业资格考试《个人贷款》命题点：个人商用房贷款_第2页

　　②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;

　　③抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现;

　　④贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定。

　　(三)贷款的签约发放与支付管理

　　对审批和签批同意的贷款，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，并将贷款资料交贷款经办行综合管理员。综合管理员负责落实审批签批意见后，将‘审批签批意见落实的证明材料交签约人。签约人核实审批签批意见落实的证明材料后，签署借据。综合管理员按规定要求办理贷款发放手续。在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证。关于个人商用房贷款的签约与发放的详细流程请参照本书第3章个人贷款部分。

　　个人商用房贷款须采取受托支付的方式，借款人须委托贷款经办行将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。银行应要求借款人在使用商用房贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。

　　(四)贷后管理

　　个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。贷款经办行贷后管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。个人商用房贷款的贷后管理除了参照本书第3章

　　个人贷款贷后管理部分的相关内容外，还应重点关注以下内容：

　　贷款经办行贷后管理和检查工作具体包括：

　　①定期了解借款人客户信息变化情况;

　　②定期查询银行相关系统;

　　③至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化;如发生影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值;

　　④检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为;

　　⑤定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素;

　　⑥及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收;

　　⑦检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。

　　三、风险管理(★★★★★)

　　(一)合作机构管理

　　1.商用房贷款合作机构风险内容

　　商用房贷款合作机构风险主要包括：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目“五证”虚假或不全(“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证);估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

　　2.商用房贷款合作机构风险的防控措施

　　(1)加强对开发商及合作项目审查

　　(2)加强对估值机构、地产纪纪和律师事务所等合作机构的准入管理

　　(3)业务合作中不过分依赖合作机构

　　(二)操作风险管理

　　1.商用房贷款操作风险的主要内容

　　(1)贷款受理与调查中的风险

　　这一环节的风险点主要表现在以下几个方面：

　　①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力;户籍所在地是否在贷款银行所在地区;是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等。

　　②借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效;抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象;借款人提供的直接划拨账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。

　　③借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效;担保物共有人或所有人授权情况是否核实;担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何;贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内;抵押物是否由认可的评估机构评估;第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。

　　④未按规定建立、执行贷款面谈、借款全员面签制度。

　　⑤授意借款人虚构情节获得贷款。

　　(2)贷款审查与审批中的风险

　　(3)贷款签约与发放中的风险

　　(4)贷款支付管理中的风险

　　(5)贷后管理中的风险

　　2.商用房贷款操作风险的防控措施

　　(1)建立并严格执行贷款面谈制度

　　(2)提高贷前调查深度

　　(3)加强真实还款能力和贷款用途的审查

　　(4)合理确定贷款额度

　　(5)加强抵押物管理

　　(6)完善授权管理

　　(7)加强贷款合同管理

　　(8)加强对贷款的发放和支付管理

　　(9)强化贷后管理

　　(三)信用风险管理

　　1.商用房贷款信用风险的主要内容

　　(1)借款人还款能力发生变化。这款能力是指在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。

　　(2)商用房出租情况发生变化。主要包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等情况。

　　(3)保证人还款能力发生变化。如保证人的资格和担保能力发生变化、还款意愿不足等情况。