自考

各地资讯
当前位置:华课网校 >> 自考 >> 模拟试题 >> 经济类 >> 房地产评估 >> 文章内容

排行热点

自考《房地产评估》章节习题:第3章

来源:华课网校  [2017年6月27日]  【

自考《房地产评估》章节习题:第3章

  一、单选

  1、某房地产土地总价为6000万元,土地单价为1000元/m2,容积率为2,则该房地产的楼面地价为( D )。

  A. 2000 B. 1000 C. 750 D. 500

  2、某套住宅的套内建筑面积为140m2,套内使用面积为128m2,应分摊的公共部分建筑面积为20m2,按套内使用面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为(C)

  A. 3500 B. 3200 C. 2800 D. 2500

  3、某房地产土地面积为2000m2,土地价值为400万元,容积率为2,建筑物价值为800万元,则该房地产的房地单价为( C )。

  A. 6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000

  二、多选

  1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( BCD )

  A、房地产价值更加科学、准确

  B、房地产的价值是房地产真实所值

  C、房地产的价格围绕其价值上下波动

  D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常发生价格背离价值的情况

  E、房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定

  三、计算

  思考:期房与现房的价格孰高孰低?

  在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下,期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险。所以,期房价格与现房价格之间的关系是:

  期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

  例1、某期房尚有3年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为 3300元/m2时,出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格为多少?

  例2、某套房屋合同总价为80万元,在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况:

  1. 成交日期一次性付清;

  2. 先支付5%的保证金,一年后一次性付清房价款;

  3. 分期付款,其中成交日首付40万元,一年后支付24万元,两年后再付20万元;

  4. 成交日期首付24万元,余款在10年内以抵押贷款方式支付,每月偿还6500元;

  5. 约定部分分期付款,部分以抵押贷款方式支付,如在成交日期首付15万元,一年后支付10万元,余款在20年内以抵押贷款方式支付,每月偿还4250元。

  假设年利率为6%,那么对于买方来说,上述各种情况下的实际成本分别为多少?

  解:(1)p1=80万元

  (2)p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元

  (3)p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元

  (4)p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元

  (5)p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元

责编:zhangjing0102