2018年中级会计师考试《会计实务》全真模拟卷(10)_第6页

　　二、多项选择题

　　【答案】BC

　　【解析】投资性房地产具有以下特征：(1)投资性房地产是一种经营性活动;(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产;(3)投资性房地产有两种后续计量模式。

　　【解题思路】本题考察的知识点“投资性房地产的相应特征”。

　　2.

　　【答案】ABC

　　【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。所以只有选项D属于投资性房地产的核算范围。

　　【解题思路】本题考察的知识点“投资性房地产的核算范围”。

　　梳理做题思路：

　　投资性房地产核算的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，对于企业计划用于出租但是尚未出租的土地使用权、以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产、按照国家的相关规定认定的闲置土地等，不属于投资性房地产的核算范围。

　　【提示】投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　不属于投资性房地产的核算范围主要包括：自用房地产(主要是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如：企业出租给本企业职工居住的房屋、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店等、企业自用的办公楼或生产车间、厂房等，目的不是赚取租金，所以是不符合投资性房地产的核算范围的);作为存货的房地产，对于房地产开发企业来说，购进的土地使用权是为建造商品房的，那么该项商品房和土地是属于房地产企业的存货。

　　3.

　　【答案】BCD

　　【解析】企业外购的房地产，自用一段时间后再改为出租的，应当先将房地产确认为固定资产或无形资产，选项B错误;自行建造的投资性房地产，自用一段时间后再改为出租的，应当先将房地产确认为固定资产、无形资产或存货，选项C错误;投资性房地产只有在符合定义并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量,选项D 错误。

　　【解题思路】投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　对于企业外购的房地产，只有在购进房地产的同时开始对外出租(自取得时起)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产;企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转为投资性房地产。

　　4.

　　【答案】BCD

　　【解析】对于投资性房地产发生的后续支出，符合资本化条件的，记到投资性房地产的成本，不符合资本化条件的，应当于发生时记到当期损益。

　　【解题思路】本题考察的知识点“投资性房地产的后续支出”。

　　梳理做题思路：

　　与投资性房地产相关的后续支出，应该分为资本化的后续支出和费用化的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当记到投资性房地产的成本中，不满足投资性房地产确认条件的，应该在实际发生时记到当期损益(其他业务成本等科目)。

　　5.

　　【答案】AD

　　【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“其他业务成本”科目;选项C，采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备，一经计提不得转回。

　　【解题思路】本题考察的知识点“采用成本模式计量的投资性房地产”。

　　梳理做题思路：

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销(当月增加的投资性房地产，如建筑物等固定资产，当期不计提折旧，当期减少的投资性房地产，当月照提折旧;当月增加的投资性房地产，如土地使用权等无形资产，当期计提摊销，当期减少的投资性房地产，当月不提摊销)，相应的折旧(摊销)的金额应该记到“其他业务成本”中，存在减值迹象的，还应该对该项资产计提减值，减值准备一经计提，在持有期间不得转回，因为该项资产是符合资产减值准则的相关规定的，对于资产减值准则中规定的资产减值损失一经计提，在以后期间不可以转回。

　　6.

　　【答案】AD

　　【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：

　　(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　7.

　　【答案】AD

　　【解析】成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，应作为会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(即盈余公积和利润分配——未分配利润)，选项B不正确;自用房地产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以自用房地产的账面价值作投资性房地产的账面价值，不考虑公允价值，选项C不正确。

　　【解题思路】本题考察的知识点“采用公允价值模式计量的投资性房地产”和“投资性房地产之间的转换”。

　　梳理做题思路：

　　企业通常应当采用公允价值模式进行后续计量，在公允价值模式下不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。相应的公允价值变动记入 “公允价值变动损益”。

　　将成本模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产，属于会计政策变更，公允价值与账面价值之间的差额是应该记到留存收益(盈余公积和利润分配——未分配利润)中的。相应的账务处理是

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　盈余公积

　　利润分配——未分配利润

　　将自用的房地产(固定资产)转换为成本模式计量的投资性房地产，在转换日应该对应结转，将固定资产的原值转到投资性房地产的原值中，将累计折旧转到投资性房地产累计折旧中，将固定资产减值准备转入投资性房地产减值准备中，不产生差额。

　　借：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，是应该将该项投资性房地产的账面价值进行结转，将转换时的公允价值与账面价值的差额记到公允价值变动损益中，相应的账务处理是：

　　借：固定资产(转换日的公允价值)

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借方)

　　公允价值变动损益(公允价值与账面价值的差额，或借方)

　　【答案】AB

　　【解析】2016年该办公楼应计提的折旧=2100÷10×6/12=105(万元)，选项A正确;办公楼出租前的账面价值=2100-2100/10×2.5=1575(万元)，出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额应确认其他综合收益325万元(1900-1575)，选项B正确，选项C错误;出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。

　　【解题思路】

　　本题考察的知识点“将固定资产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产”。

　　梳理做题思路：

　　企业将购进的办公楼自用一段时间之后转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，在进行转换时该项资产的公允价值与账面价值的贷方差额记到其他综合收益，借方差额记到公允价值变动损益，相应的账务处理：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　　1900

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2100

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325

　　取得半年租金收入：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50

　　【提示】办公楼出租属于企业的日常经营活动，应该将取得的租金收入记到“其他业务收入”科目中的。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产是不计提折旧的，所以该项资产在转换为公允价值计量的投资性房地产之后，就不再计提折旧，所以，2016年应计提折旧的期限为6个月(1-6月)，2016年该办公楼应计提的折旧=2100÷10×6/12=105(万元)。

　　9.

　　【答案】BD

　　【解析】投资性房地产转换为存货的,其转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期，选项A不正确，选项B正确;转换日，按该项投资性房地产的公允价值入账，借记“开发产品”，对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为存货时不用作处理，待处置时转到当期损益中，选项C不正确;

　　转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损失500万元(2000-1500)，选项D正确。

　　【解题思路】

　　本题考察的知识点“投资性房地产转换日的确定及将公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产的处理原则”。

　　首先明确转换日，将投资性房地产转换为存货的，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期，即2016年7月1日。

　　其次明确将公允价值计量的投资性房地产转换为存货，是应该将该项投资性房地产账面价值进行结转，相应的账务处理是：

　　借：开发产品　　　　　　　　　　 1500(转换日的公允价值)

　　公允价值变动损益　　　500(公允价值与账面价值的差额)

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　　1700

　　——公允价值变动　　　　　　　　　　 300

　　【提示】只是涉及到与投资性房地产相应的转换，并没有将投资性房地产实际对外出售，所以投资性房地产在持有期间产生的“公允价值变动损益”的金额不用结转。

　　10.

　　【答案】ABC

　　【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-(6800-1300-200)=100(万元);甲公司出售该项投资性房地产应按照出售价款计入其他业务收入中，将账面价值结转到其他业务成本中。

　　【解题思路】

　　本题考察的知识点“将采用成本模式计量的投资性房地产出售”。

　　投资性房地产属于企业的日常经营性业务，将出售时取得的价款记到其他业务收入，将账面价值的金额结转到其他业务成本。相应的账务处理是：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5400

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　5400

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　5300

　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　　　　　　1300

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　6800