2018土地登记代理人《代理实务》重点试题（9）_第2页

　　参考答案：

　　(1) :

　　1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

　　2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：

　　(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。

　　(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。

　　(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。

　　3.根据1999年12月29日修正的《中华人民共和国公司法》第24条、第80条、第81条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。

　　采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

　　4.可以。国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。

　　(2) :

　　1.土地资产处置后，该办理的手续是：

　　(1)三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为Ⅳ股份有限公司;土地使用权类型由划拨变更为作价入股。同时应该注意以下问题：

　　1)变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内;

　　2)申请人为N股份有限公司的法人及法人代表;

　　3)三宗地分别申请土地使用权变更登记。

　　(2)应该提交的材料：

　　1)土地使用权变更登记申请表;

　　2)N股份有限公司法人证明、土地登记法人代表人身份证明和法定代表人身份证明;

　　3)公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与Ⅳ股份有限公司签订的委托合同;

　　4)土地估价备案材料;

　　5)原《国有土地使用证》;

　　6)房屋所有权证及其他地上附着物证明;

　　7)委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。

　　2.权属审核应该注意以下问题：

　　(1)对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

　　(2)对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核。

　　(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限。