2018年土地登记代理人土地权利理论与方法复习资料（13）

2018年土地登记代理人土地权利理论与方法复习资料（13）

　　1.我国实行土地公有制，因国家、农民集体是土地所有权人，地表上下的空间所有权必然属于国家、农民集体享有 所有权人可依照自己的意志行使完全的占有、使用、收益、处分权。因此，未负载任何权利的土：地上的空间使用权由国家、农民集体享有。此种情形，空间使用权被土地所有权吸收，不属于立法“空间使用权”的调整范围。

　　2.土地使用权人对空间的支配性使用权非独立意义上的空间使用权，而被视为土地使用权的当然的附属权利，属土地使用权的组成部分 此范围外的空间为国家所有，土地使用权人为行使土地使用权而需使用国家、农民集体享有使用权的空间的，可依据地役权的规定解决

　　3.空间使用权在很多情况下可以与土地所有权、土地使用权相分离，形成由非土地所有权人、土地使用权人享有的独立意义上的空间使用权 在我国，土地所有权由国家、农民集体所有，土地所有权主体的不同决定了空间所有权主体的不同，从而导致空间使用权取得方式上的差别。

　　(1)立法中明确国有土地上空间使用权的取得方式。因空间使用权与土地使用权之间仅是权利范围的不同，而无本质的差别，因此，空间使用权的取得方式同于土地使用权的取得方式。国有土地上空间使用权可以由国有土地所有者代表依法通过出让、租赁、作价出资或人股等有偿方式提供给经营性项目的空间使用权。出让是最主要的方式，具体可采取协议、招标、拍卖的方式进行，国家可以收取出让金。此外，从我国实际情况出发，对所有建设用地一律采取出让方式提供空间使用权是不切实际的，这势必提高公益性事业用地成本，加重国家财政负担，限制公益事业发展。这种具有社会公益性质的、国家投资的基础建设项目以及不能营利而又为国计民生所需要的项目需使用空间的，国有土地所有者代表可以依法通过划拨方式提供空间使用权

　　(2)立法中明确集体土地上空间使用权的取得方式。农民集体所有土地上空间使用权经国家批准后，可根据集体土地所有者与空间使用者达成的空间使用协议而定。空间使用权与所有权发生分离，空间使用权归属于空间所有权人，依此理论，农民集体所有土地上空间所有权由农民集体享有。然而，我们立法上规定“经国家批准”原因在于：1)从规划上讲，农民集体所有土地上空间的开发利用也要服从国家建设的整体规划，由国家对其使用享有最终决定权，既满足了空间资源充分利用的需要，也保障了空间开发利用的安全;2)土地使用的发展权在国家，国家享有土地的最终处分权。例如农民宅基地也需要国家批准;3)若为公益目的需要，集体所有土地上空间使用权的取得只需经国家批准，由国家对公益性建设中所涉及的各方利害关系人进行协调。但空间使用者应当补偿集体土地所有者因此而遭受的损失。如在集体所有农地上建造桥梁，因其并不影响农作物的种植，无需征收该农地，因日照减少造成农作物减产歉收的，国家可根据桥梁的水平投影面积，并考虑农地使用权人的损失程度等因素给农地使用权人适当补偿，此种情况并非国家征收，不改变土地所有权的归属，农民集体仍是土地所有权人。因地下资源、所有人不明的埋藏物、隐藏物和地下文物的所有权归属国家，并不因其上土地所有权、使用权的归属而改变其为国有的性质，立法规定，对集体所有土地地下的上述客体进行开发、利用而取得空间使用权的，可不经集体土地所有者、使用权人的同意，但对其使用造成不利影响的，应给予适当补偿

　　(3)在土地使用权附属范围内的空间可否再设空间使用权是实践中有争议的问题，在立法中应予以明确

　　作为土地使用权组成部分的空间使用权在一定意义上限制了空间所有权人享有的绝对支配权。国家若在属于土地使用权范围内的空间设定空间使用权，使同一空间的使用权归属于不同的权利主体而违反“一物一权”原则，也会严重损害土地使用权人的利益;若土地使用权人在其空间上再设空间使用权就会出现空间使用权部分是从国家取得，部分是从土地使用权人取得，取得权源及方式的不同使得所取得的空间使用权的效力与性质不同，易产生混乱。因此，空间使用权应一律从土地所有权人取得。

　　但因公益目的而需使用土地使用权范围内空间的，国家应收回该部分空间的土地使用权，以划拨方式将此部分空间使用权提供给空间使用者，空间使用者应当补偿土地使用权人因此而遭受的损失，如拆除空间建筑物而造成的损失。立法规定收回该部分空间的土地使用权而非空间使用权的原因是：1)享有该部分空间的使用权是土地使用权人正常行使权利所必须，权利人若丧失对该部分空间的使用，土地使用权也将会丧失其应有的利用价值和经济价值;2)土地使用权人使用该部分空间仍需分摊地面价值，为了平衡双方的利益，宜规定国家收回土地使用权。我们也认为土地使用权人放弃该部分空间的土地使用权非土地使用权的分割转让。

　　立法中应明确规定空间使用权取得的登记程序以及空间范围的确定方法

　　立法规定空间使用权取得必须依法办理登记手续，领取空间使用权证书，通过“公示”，使公众得知该空间上权利的存在，既可保护权利人，又可维护土地上其他权利人的利益，使社会经济生活安定。“空间”虽为立体，其宗地范围能够通过三维空间坐标确定。为了减少纠纷，明确各自的权利归属，立法宜规定空间使用权证书中应当明确记载空间使用权人享有使用权的空间六至。

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