土地登记代理人《理论与方法》教材讲义：第四章

　　第四章 集体土地使用权

　　一、掌握部分

　　集体土地使用权相关问题。

　　1.基本概念：是农村经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有地土地享有的用益物权。

　　2.权利主体：农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人;乡、镇。村公益组织等。

　　3.权利分类：农用地和建设用地(宅基地、乡镇企业用地、乡镇公益用地)。

　　4.集体土地使用权的取得方式或程序：

　　1)农用地使用权：承包经营。

　　2)宅基地：申请、批准、分配。

　　3)乡镇企业、乡村公益事业用地：申请、审核、批准、拨付使用。

　　5.集体土地使用权权能和权利限制：具有占有和使用权能，以用途和取得方式享有不同的收益和处分权能。一般情况下，承包经营权具有收益和一定的处分权能;公益用地没有收益和处分权能。

　　6.集体土地使用权的终止：土地被国家片征用(收);公共设施、公益事业需要而发生权利转移;不按用途或停止使用权利收回。

　　二、熟悉部分

　　1.农用地使用权问题

　　1)基本概念：家村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包或租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限制的集体土地使用权。一般期限规定为30年;其他单位和个人取得农用地使用权，需经村民会议或村民代表的2/3同意，并报乡镇人民政府批准。

　　2)权利取得：不同权利主体取得存在差异性;我国鼓励四荒土地开发利用，可采用招、拍、协议方式。

　　3)土地承包经营权合同的主要内容：发包人、承包人。及双方的权利和义务等。

　　4)承包土地的调整：需要2/3村民或村民代表的同意，同时要报乡(镇)政府和县级农业主管部门批准。

　　5)农用地使用权权能：占有;使用;收益;部分处分权;可依法继承。

　　6)四荒地使用权：须按约定或达到一定转让条件方能转让;已经办理登记，经发包方书面证明同意的，可以进行抵押。

　　7)农用地使用权的限制：不得擅自改变用途;耕地闲置2年以上的，可以终止土地承包合同。

　　2.宅基地使用权问题

　　1)基本概念：依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。

　　2)权利主体：集体经济组织内部成员并符合建房申请条件。

　　3)宅基地的取得程序：主体申请;乡镇政府审核;县级政府批准。

　　4)宅基地使用权权能及限制：占用;使用 ;收益和有限制的处分权。转让给本集体经济组织的成员，转让或出租后，不得再申请宅基地;申请后2年未建，或房屋坍塌拆除2年未恢复使用的，收回其宅基地。

　　3.乡镇企业用地使用权问题

　　1)权利主体：农村集体经济组织设立的独立的独资经营企业;土地使用权入股、出资及联营的形式与其他单位、个人设立的企业。

　　2)权利取得：向县级土地部门提出申请，按规定的批准权限批准。占用农用地的要办理转用审批手续。

　　3)权能及其限制：拥有占有和使用权能;收益权按公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。一般不得转让、出租，但破产、兼并等除外。未经过土地征用(收)和办理出让手续，土地权属性质不变。乡镇企业用地登记后，可随地上附着物一并抵押，实现抵押权。

　　4.乡村公益用地使用权问题

　　1)权利主体：农村集体经济组织及依法设立的学校等组织。

　　2)权能及其限制：享有占有和使用权能，一般无收益权和处分权。