土地登记代理人《理论与方法》教材讲义：第三章

　　第三章 国有土地使用权

　　一、掌握部分

　　1.国有土地使用权的主体 境内法人，非法人组织和自然人。

　　2.国有土地使用权的取得

　　1)有偿(出让、租赁、作价出资或入股)和无偿;

　　2)中外合资企业的声地使用权(作价出资、缴纳使用费);

　　3)国有农用地、未利用地可出让、租赁、承包和划拨。

　　3.国有土使用权的内容与限制

　　1)划拨的限制;

　　2)地下资源及其他的限制;

　　3)用途限制;

　　4)规划限制。

　　4.国有土地使用权交易形式与规则

　　1)交易形式：转让、出租、抵押、合资合并或其他投资活动。

　　2)交易规则：民法规则，交易应经法定程序，遵循房地一致的原则。如果国有土地使用权作价出资或入股，当权利主体变更时，则为转让。

　　5.房屋基地使用权

　　我们一般采取按份享有。房屋套内部分按区分所有。

　　根据我国的现行规定和实践中通行的做法，以建筑面积作为计算分摊额的系数计算基地使用权分摊份额的方法较为稳妥。

　　1998年国家质量技术监督局《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》第11条规定： 共有建筑面积分摊系数(幢)=共有建筑面积/各套内建筑面积之和 各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 6.划拨国有土地使用权

　　1)概念：是土地全用进经县级以上人民政府依法批准，无偿限得的或缴纳补偿、安置等费用后取得的无使用 用期限限制的国有土地使用权。但受交易限制。

　　2)主体：机关、军事、基础设施、公益事业，国家重点扶持的能源、交通、水利、其他。

　　3)内容及限制：享有占有权、使用权和部分收益权、有限制的处分权。

　　4)划拨土地的转让：一种情况是，划拨土地符合出让条件，由政府审批，受让者补办出让手续，缴纳出让金后土地使用权转让;另一咱情况，划拨土地不具备出让条件，但土地空话转让的，转让方缴收益中的土地收益，转 让后保留土地划拨性质。

　　5)划拨土地的出租：土地使用权迦同地上建筑物等出租，办理租赁登记，并向国家交土地收益金。土地单位出租的，需办理出让手续。

　　6)划拨土地的抵押：报政府批准，并缴纳出让金不。

　　7)作价出资或入股：划拨土地不得直接投资，需办理出让手续。但中外合资企业合作企业，依法批准的除外。

　　8)国企必革的划拨土地的处置：可以保留划拨性质，但一般不超过5年;也可以采用出让、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式。

　　9)政策优惠住房涉及的划拨土地：不进入市场保留划拨性质。

　　10)划拨土地的收回：公益事业、旧城改造等，经以合理补偿。

　　7.出让土地使用权(有偿、有期限)

　　1)出让的取得试：协议(不低于底价);招标(3个投标者以上);拍卖(两个买者以上)。但不能一概而论，可以底价处理。

　　2)出让金的支付方式：签订合同60日内支付，办理土地使用权证;成片土地开发采用分期付款的，领取临时土地使用权证，但期限不超过5年，全部缴纳后办理变更登记。

　　3)出让的内容：占有、使用、收益和部分权(转让、出租、抵押、合资、合作经营及其他经济活动);采用分期付款的，在此期间不亨有部分处分权。

　　4)权利限制：出让期限的限制;出让合同条件的限制;承担违约责任。

　　5)出让土地可转让：支付全部出让金并取得土地证;守成房屋建设工程25%的投资额;成片开发形成建设用地条件。

　　6)出租和抵押：土地使用权出租，出租人继续履行出让合同;若涉及权利转让需告知受让方和承租方;出租不超过出让期限。土地使用权抵押，抵押人缴纳全部出让金并办理土地证书，按合同投资开发;继续履行出让合同。

　　7)出让土地终止：未续期;申请续期未批准;提前收回;土地村的灭失。 8)国有土地使用权作价出资或入股;是出让的特殊形式，其转让要受限制。

　　8.租赁国有土地使用权。

　　1)概念：是土地使用乾以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。它不同于土地使用权出租。

　　2)租赁土地的主体：新增经营性用地;存量经营性划拨用地;依法取得场地经营权的外商投资企业用地;短期用地;改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地。

　　3)取得的方式：协议、拍卖、招标。

　　4)租赁土地使用权内容：享有占有权、使用权、收益权;没有处分权。但享有地上物所有权。

　　5)权利限制：合同法规定期限不超过20年。土地短期不超过5年，长期不超过同类用途出上土地最高年限。不能用于商品房开发，权利转让时需告知出租人。

　　6)租赁可以作价出资(入股)，需经所有者代表同意。

　　7)租赁土地的转让和抵押：需经所有者同意，与地上附着特一同抵押(不能单独设定抵押权)，并按约定投资开发，并输土地证和房产证。

　　8)租赁土地的出租：一般不需经所有者同意。

　　9)租赁土地的终止：基本上不出让土地。

　　二、熟悉部分

　　我国国有土地使用权的法律规定和管理制度。 内容贯穿本章各个部分。

　　1.《中外合资经营企业法》及《中外合资经营企业法实施条例》中关于中外合资企业场地使用权的规定，合资企业所需场地的使用权，如已经为中国合营者所有，则中国合营者可以将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场 地使用权所应缴纳的使用费相同。