土地登记代理人《相关法律》教材知识点讲义：物权的概念和特征_第2页

　　(五)物权具有追及效力和优先效力

　　物权的追及力是指物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物之所在行使其权利，依法请求不法占有人返还原物。而债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求物的占有人返还财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。

　　例题1：甲捡到了一只母山羊饲养起来，并在良种站花钱为母山羊配种，此后母山羊生了两只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此种情况应如何处理?( )

　　A.失主无权要回山羊

　　B.母山羊归还失主，小山羊归甲

　　C.大小山羊全归还失主，失主付给甲饲养费和配种费

　　D.大小山羊全归还失主，失主付给甲配种费但不付饲养费

　　答案：C

　　解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。

　　例题2：卢某有坐落于某市某街的房屋一幢。卢于1967年下放回原籍，该房屋暂由刘某等人居住。1969年因房屋过旧，刘某等人迁走，该房屋交由居委会代管。1969年11月，王某夫妇无房居住，经居委会安排搬进该房暂住，当时讲明：“以后房主回来要房，除非他们另有房屋居住，否则你们就要搬走。”王某夫妇表示同意，将该房屋稍加修理，便搬进居住至1976年5月。因该房屋确实破烂不堪，王某夫妇未经居委会和市房管部门同意，也未告知房主卢某，便将房屋翻盖一新。后来，卢某发现自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起诉讼，要求保护房屋所有权。对此房屋所有权的归属，下列说法中正确的是( )。

　　A.房子应归卢某所有，但应该适当补偿王某夫妇

　　B.房子应归卢某所有，王某夫妇侵害房屋所有权，应该承担赔偿责任

　　C.房子归王某夫妇所有，但应该适当补偿卢某

　　D.房子归王某夫妇和卢某共同所有

　　答案：C

　　解析：物权的追及效力，是指物权成立后，无论物权的标的物转入何人之手，物权权利人皆可追及标的物之所在，直接支配该标的物。

　　物权的优先效力是指，物权与债权同时存在于同一物上时，物权具有优先于债权的效力，或者同一物之上存在数个物权时，先设立的物权优先于后设立的物权。物权的优先效力包括两方面：

　　1.当物权与债权并存时，物权优先于债权 在“一物二卖”的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着定限物权，则该定限物权优先于其他一般的物权，担保权人可就该物优先受偿，而当债权人破产时，如果存在着质权、抵押权或留置权的，则有别除权，第三人对强制执行可提起执行异议。应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。另外，我国《海商法》规定了船长、船员等工作人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权优先于设定在先的抵押权。这是出于公益和社会政策的考虑而由法律规定设定在先的抵押权并不享有优先权。

　　例题：李某与于某签订了房屋租赁合同，李某租用于某的房屋，合同履行期间，于某又将出租房屋出售给王某，王某因急需利用此房经营，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正确的有( )。

　　A.李某与于某之间的租赁合同因出租房屋所有权变更而自动失效

　　B.于某与王某之间的买卖合同因房屋承载租赁合同而无效

　　C.因租赁合同期间未满，王某尚未取得房屋的所有权

　　D.李某有权继续租赁承租的房屋直到租赁合同期满

　　E.于某与王某之间的买卖合同有效

　　答案：ABC

　　解析：《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。

　　2.同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权 例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿;不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。债权不具有这种对内优先的效力，在同一物上可以设立多个债权，各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。

　　应当注意，物权相互间的优先效力也并不是绝对的。例如，在同一标的物上，虽然定限物权成立于所有权之后，但在其支配范围内具有优先于所有权的效力。有时法律规定了物权效力的特殊顺位，依规定的顺位确定数个物权的效力。例如，我国《海商法》第25条规定，“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。”另外，出于公共利益和社会政策的考虑，一些成立在后的物权优先于成立在先的物权。例如。海商法上的优先权优先于船舶抵押权。

　　(六)物权的保护方法大多偏重于“物上请求权”的方法，如返还原物、排除妨碍等

　　由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。债权是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利，而并非对物的支配权，因此，在债权受到侵害时，要使债权人的损失得到补救和恢复，一般只宜采取损害赔偿的方式。 一般而言，债权反映了动态的财产关系，而物权反映了静态的财产关系。

　　例题1：夏某在租赁程某房屋期间，未经程某同意私自在所租赁的房屋中安装了一台空调。租赁期满，夏某将房屋返还给程某时要求程某支付购买空调的价款，而程某要求夏某拆除空调，恢复原状。下列说法中，正确的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)

　　A.程某基于添附规则，取得空调所有权，应当支付价款

　　B.夏某未经程某同意私自安装空调，应当拆除

　　C.夏某作为空调的所有权人有权决定是否拆除

　　D.夏某只能向程某要求支付空调折旧后的部分款项

　　答案：B

　　解析：由于物权的特殊特点，法律为保障物权人对其物的支配权，也赋予权利人不同于一般债权保护方法，物权主体具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。这些权利在民法上通称为物上请求权。

　　例题2：物权的法律特征包括( )。

　　A.物权是相对权

　　B.物权属于支配权

　　C.物权是法定的，物权的设定采用法定主义

　　D.物权的客体一般为物

　　E.物权具有追及效力和优先效力

　　答案：BCDE

　　解析：物权是绝对权。