土地登记代理人《土地登记代理实务》考点精讲（16）

　　第二节出让国有土地使用权设定登记

　　一、基本概念

　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。

　　二、法律特征

　　(一)出让国有土地使用权的主体广泛

　　(二)国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式

　　1、协议出让国有土地使用权

　　2、招标出让国有土地使用权

　　3、拍卖出让国有土地使用权

　　4、挂牌出让国有土地使用权

　　(三)出让国有土地使用权须有偿取得

　　以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地 有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基 准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。

　　(四)出让国有土地使用权受使用期限限制 居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或 者其他用地 50 年。

　　(五)政府垄断 国有土地使用权的出让，由市县人民政府负责，由土地行政主管部门具体负责。

　　(六)不符合有关规定的土地使用权不得登记 出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，协议出让土地地价明显低 于出让低价的，违反规划改变土地用途的，未办理土地使用权登记而设定抵押的，以上几种情况不得登记。

　　题目：下列土地使用者可以免交土地使用税的情况包括：()

　　A 国家机关用地和军事用地

　　B 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

　　C 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

　　D 市政街道、广场、绿化地带等公共用地

　　E 国有企业的用地

　　答案：(ABCD )

　　三、登记要点

　　(一)申请

　　1、申请人

　　2、申请期限

　　(1)出让国有土地使用权按出让合同约定受让方一次支付全部出让金的。

　　(2)出让国有土地使用权成片开发，按出让合同约定一次出让，受让方分期付款、分期取得土地使用权的。

　　3.申请人应提交的土地权属来源证明

　　(1)建设用地批准书。

　　(2)《国有土地使用权出让合同》。

　　(3)国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证。

　　(4)有关税费的交纳凭证。

　　(5)其他证明文件。

　　(二)权属审核

　　1、出让国有土地使用权设定登记的主要土地权属证明要件是《国有土地使用权出让合同》对《国有土地使用权出让合 同》应着重从两个方面来进行审核。

　　(1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门。

　　(2)出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签订的出让合 同无效。

　　2.出让年限 各类土地出让的最高年限：

　　(1)居住用地 70 年。

　　(2)工业用地 50 年。

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年。

　　(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年。

　　(5)综合或者其他用地 50 年。

　　3.受让人应按出让合同的约定支付出让金

　　(三)注册登记与核发证书

　　出让国有土地使用权设定登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

　　1、在《土地登记卡》上注册登记新设定出让国有土地使用权的宗地在此次登记前已进行过其他土地权利登记，且宗地 的地号、图号、宗地面积未发生变更的，注册登记在原《土地登记卡》上进行;宗地未进行过其他土地权利登记或进 行登记但宗地的地号、图号、宗地面积发生变更的，注册登记在新建立的《土地登记卡》上进行。

　　2.依据〈土地登记卡〉填写〈土地归户卡〉

　　3.根据《土地登记卡》填制〈国有土地使用证〉由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。