土地登记代理人考试《代理实务》资料：土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记_第2页

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。因此，已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;同住成年人同意上市出售的书面意见;个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见等相关材料。

　　经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

　　(4)公有住房和经济适用住房上市出售后的利益分配

　　城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

　　以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有;也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

　　(5)办理住房过户和产权转移登记手续

　　职工购买住房都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。

　　公有住房和经济适用住房上市后，买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

　　1999年5月1日《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施以前，已购公有住房和经济适用住房尚未办理土地使用权证书的，并于2000年底以前进行上市交易的，只要原出售公有住房和经济适用住房的单位已经办理初始土地登记，享有合法的土地使用权，现房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。对于不属于土地行政主管部门工作进度所致，而是房屋产权人不按照土地行政主管部门的要求履行申请登记义务，办理土地登记手续的，不适用上述政策，可不予办理土地变更登记手续。

　　5、楼房用地分摊办法

　　楼房用地分摊可根据不同情况采取不同方法解决。对地方已有明文规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界限的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界限，设立共用宗进行土地面积分摊;对开放式难以确定明确界限的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。