土地登记代理人考试《代理实务》资料：土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记

　　土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。

　　土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记有如下几个特点：

　　(1)土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记发生在初始土地登记和设定登记之后;

　　(2)土地使用权、所有权和土地他项权利变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变;

　　(3)土地使用权、所有权和土地他项权利变更具有日常性和个别性。

　　土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记可分为四种类型：

　　(1)划拨国有土地使用权变更登记;

　　(2)出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记;

　　(3)集体土地所有权及集体土地使用权变更登记;

　　(4)土地他项权利变更登记。

　　第一节 划拨国有土地使用权变更登记

　　一、基本概念

　　划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。

　　划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续;二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。

　　二、法律特征

　　(一)划拨国有土地使用权补办出让手续

　　1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后，土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。

　　2、未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。

　　3、符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

　　(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　(2)领有国有土地使用证;

　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　(4)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。

　　(二)城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权

　　1、己购公有住房和经济适用住房的概念

　　己购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

　　2、己购公有住房和经济适用住房的销售对象

　　城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。经济适用住房的销售对象为城镇中低收入家庭。

　　职工按成本价或标准价购买公有住房，或按政府指导价格购买经济适用住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

　　3、出售公有住房的价格标准

　　出售公有住房的价格一般分为成本价、标准价两种，具体标准由市(县)人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

　　4、已购公有住房和经济适用住房者的权利内容

　　(1)职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有; 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有; 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　(2)已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售： ①以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; ②住房面积超过省。自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; ③处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; ④产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;⑤已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;⑥上市出售后形成新的住房困难的;⑦擅自改变房屋使用性质的;⑧法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　(3)已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，须经有关部门审核批准