第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价(保留价)，因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的价格鉴证机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的价格鉴证机构依据变化了的条件做出新的鉴定;保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。我们在工作中受理的案件大都属于第二种情况，因此，依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，也是不可随意突破的价格底线。

　　二、如何确定拍卖底价

　　拍卖物的底价是委托人确定的最低可转让价格，起到保护委托人利益或保护拍卖品基本价值的一个最低限。底价要根据拍卖物本身的实际价值及再生能力、升值潜力、获利能力与买方的普遍需求和市场供需情况来确定。底价应是买方所能接受的价格，否则拍卖不能成交。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式：

　　1、拍卖。司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”另外还规定动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例：

　　第一次拍卖最低保留价=评估价×80。

　　第二次拍卖最低保留价=第一次拍卖保留价×(1-20)

　　=评估价×80×(1-20)=评估价×64

　　第三次拍卖最低保留价=第二次拍卖保留价×(1-20)

　　=评估价×64×(1-20)=评估价×51.2

　　2、变卖。除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”第三十五条规定：“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”因此：变卖最低保留价=评估价×50。

　　可以看出，变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的50左右。

　　拍卖物底价的确定有两种情况：一是由于企业破产、以资抵债或其他方面的原因，急于将标的物出售，以变现其价值，不可能像正常出售那样实现其现行市价，要考虑拍卖费用、时限等因素，对此类一般采用清算价格法。实际中采用重置成本折扣法、现行市价折扣法、基准地价修正法和询问法。二是对于不急于变现的，其价值随着时间的延长而增加的物品，如文物、字画的拍卖底价的确定应采用现行市价法，并考虑标的物与参照物的差异程度以及有关变现的费用来调整标的物的价值。从以上的规定可以看出，对强制拍卖物品(除动产外)的拍卖底价可以掌握到评估价的50左右。

　　评估价、拍卖保留价和拍卖底价本来是两个不同的价值概念，但在我们工作的运用中经常产生混淆。委托方委托我们做拍卖底价，我们往往是在评估价的基础上下浮一个变现系数，且这个系数大都掌握在20左右。根据我们以往的理解，法院还可以在这个基础上再下浮20来确定起拍价，现在看是错误的。因为拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线，在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改。

　　三、对拍卖物价格鉴证应注意的问题

　　鉴证报告都有格式化的文本，这是规范行文的要求，但这种格式化的文本只提供了一个行文的框架。各条款中的相关内容应当根据标的的不同而有所区别。在价格鉴证报告中，以下三个条款的表述必须明确、详尽。

　　1、鉴证标的。必须写明名称、品牌、范围、规格、品质、等级、产地、数量、存放场所及是否设有担保物权等。如果是不动产，必须写明其权利状况;汽车则必须写明是否含牌照。而对于企业整体资产(股权)则必须明确是否包含商誉、商标、土地使用权等无形资产。总之，关于标的的情况表述得越详尽越有利于得出正确的评估结论。

　　2、价格定义。对报告中的“价格”内涵应有明确的界定，如一些大型生产资料的价格，是否包含运输、安装、调试等方面的内容等等。

　　3、价格鉴定的假设和限定条件。这一条款既是维护当事人权益的需要，也是我们规避鉴定风险的需要。比如对量多面广的同一标的物而言，整体转让和折零转让，价格差异很大，所以必须明确整体转让是否作为鉴定结论成立的一个前提条件，以使拍卖机构有可操作性。对于企业整体资产(股权)的鉴定，必须设定一些假设条件。如：国家的宏观经济政策及法律、法规无重大变化;利率、税率、汇率无重大变化等。当然，限定和假设条件不能太多，还要给拍卖机构留出足够的操作空间，否则会影响成交。