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2019年资产评估师《资产评估实务一》基础习题(2)_第4页

中华考试网  [ 2019年3月18日 ] 【

  三、综合题

  46、某企业的一台数控机械,重置成本为 180 万元,已使用 3 年,其经济使用寿命约为 20年。现该机器数控系统损坏,估计修复费用约 20 万元,其他部分工作正常。

  <1>、计算该机械的实体性贬值及贬值率。

  正确答案:机械重置成本:180 万元

  可修复性损耗引起的贬值:20 万元

  不可修复性损耗引起的贬值:(180-20)×3/20=24(万元)

  实体性贬值=20+24=44 万元

  贬值率=44÷180≈24.4%。

  47、评估某幢住宅楼 2017 年 6 月 30 日的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料,得知该住宅楼共 17 层,总建筑面积为 13430m2,建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构,室内普通精装修,并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下:

  (1)建筑工程直接费

  ①土方及基础工程:187.61 元/ m2

  ②结构、砌筑及粗抹灰工程:1311.55 元/m2

  ③外保温及外立面工程:336.35 元/m2

  ④园林景观工程:66.37 元/ m2

  ⑤室外配套工程:238.90 元/m2

  (2)安装工程直接费

  ①电梯工程:61.75 元/ m2(一次性包死承包价)

  ②给排水工程:48.00 元/m2(其中:人工费 13.92 元/m2)

  ③采暖通风工程:93.05 元/ m2(其中:人工费 21.79 元/m2)

  ④电气工程:161.54 元/ m2(其中:人工费 36.81 元/m2)

  ⑤消防工程:17.30 元/m2(其中:人工费 3.80 元/m2)

  ⑥综合布线工程:40.01 元/m2(其中:人工费 8 .80 元/m2)

  ⑦环保系统工程:11.14 元/m2(一次性包死承包价)

  ⑧燃气工程:25.62 元/m2(一次性包死承包价)

  (3)装饰装修工程直接费

  ①门窗工程:134.14 元/ m2(一次性包死承包价)

  ②室内精装修工程:616.36 元/ m2(一次性包死承包价)

  ③公共区域精装修工程:56.90 元/m2(一次性包死承包价)

  ④其他装饰费:44.66 元/m2(一次性包死承包价)

  (4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的 7.2%,安装工程综合费率为安装工程人工费的 32 %,建筑安装工程的税金为 3.477%。

  <1>、请确定该评估项目中,建筑物的综合造价。

  正确答案:1.建筑安装工程费小计

  (1)建筑工程费小计:2140.78 元/m2;

  (2)安装工程费小计:458.41 元/m2;

  (3)装饰装修费小计:852.06 元/m2。

  2.建筑安装工程费

  (1)建筑工程费=[2140.78×(1+7.2 %)]×(1+3.477% )=2 374.7(元/m2)

  (2)安装工程费=(458.41+85.12×32%)×(1+3.477%)=502.53(元/ m2)

  (3)装饰装修工程费=852.06 ×(1+3.477%)=881.69(元/m2)

  (4)单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93(元/m2)

  建筑安装工程费总额=3758.93×13430=5048.24(万元)。

  48、因市场需求波动较大,某生产企业最近三年出现间歇性亏损,其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距,企业认为该生产线存在减值可能,委托某资产评估结构对该生产线进行评估,为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为 2016年 12 月 31 日。

  该生产线评估基准日的账面价值为 4852 万元,资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格,也没有发现类似生产线的最近交易价格,无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额,资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析,确定未来 5 年即2017、2018、2019、2020、2021 年的净现金流量分别为 346.00 万元、349.46 万元、352.95 万元、356.48 万元、360.05 万元,资产评估专业人员了解到,从 2017 年到 2021年企业每年追加资金进行设备改造,从 2022 年起,净现金流量增长速度将维持在 1%,在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内,生产线按评估基准日状况继续使用,不考虑改良等因素,测算未来五年收益现值与第 5 年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为 4284 万元,假设折现率为 10%。

  <1>、计算该企业生产线的公允价值;

  正确答案:公允价值评估过程与结果列示

  ①计算未来 5 年企业净现金流量的折现值之和

  346.00×(P/F,10%,1)+349.46×(P/F,10%,2)+352.95×(P/F,10%,3)

  +356.48×(P/F,10%,4)+360.05×(P/F,10%,5)

  =346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.620

  9=1335.54(万元)

  ②计算从 2022 年开始的永续性现金流量现值

  360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209=2508.78(万元)

  ③该企业生产线的公允价值

  1335.54+2508.78=3844.32(万元)

  <2>、分析确定该生产线的可收回金额;

  正确答案:通过比较,该企业生产线的公允价值小于其使用价值,根据孰高原则,该生产

  线的可收回金额应以其使用价值为准,即 4284 万元。

  <3>、分析判断该生产线是否减值?如果存在减值,计算减值额。

  正确答案:因为该生产线的可收回金额为 4284 万元,账面价值为 4852 万元,账面价值大于可收回金额,所以该生产线存在减值,减值额为该生产线的账面价值与其可收回金额的差额。

  即 4852-4284=568(万元)

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