一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中，需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在扇形理论中，霍伊特认为由于特定交通线路的线性通达性(Linear Accessibility)和定向惯性(Directional Inertia)的影响，各功能用地往往在其两侧形成。他还把市中心的通达性称为基本通达性，把沿辐射状交通主干线所增加的通达性称为附加通达性。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　4 【正确答案】 D

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　5 【正确答案】 C

　　【试题解析】 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当臼拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 为保护被拆除房屋所有权人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有权人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人。所有权人既包括公民也包括法人。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　7 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 安置补助费是指用地单位对被征地单位因征地所造成的多余劳动力进行安置所需费用而支付的补助金额。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 被征地农民的主要安置方式包括货币安置、保障安置、农业生产安嚣、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

　　【知识模块】 房地产征收征用

　　10 【正确答案】 D

　　【试题解析】 销售现场是接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最的真实资料。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　11 【正确答案】 D

　　【试题解析】 为了规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》明确了“商品房预售实行预售许可证制度”。房地产开发企业只有取得县级以上人民政府房地产管理部门发放的《商品房预售许呵证》后，方能预售商品房。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产投资不仅资金投入量大，而且投资同收期相对较长，对于投资者来说，对资金时间价值的判断和预期就显得十分重要。要客观正确地进行房地产投资项目经济评价，不仅要考虑投资额与同收效益的大小，还应考虑投资与效益发生的时间。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　13 【正确答案】 A

　　【试题解析】 经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样。对于房地产开发投资来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入和其他经营收入等;现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　14 【正确答案】 B

　　【试题解析】 利息是资金时间价值的一种重要表现形式，通常将其作为衡量资金时间价值的绝对尺度;衡量资金时间价值的相对尺度是利率。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　15 【正确答案】 B

　　【试题解析】 单利计息下，第5年末的本利和Fn=P(1+i.n)=16000×(1+2.45%×5)=17960(元)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　16 【正确答案】 C

　　【试题解析】 风险自留包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。其中，自保风险是企业通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业，自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极的自我承担。自保风险主要有三种表现形式：①将风险损失摊销计入成本;②建立和使用内部风险损失基金;③组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平，提高收益能力。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　17 【正确答案】 A

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　18 【正确答案】 B

　　【试题解析】 矩阵型组织是职能型和项目型的混合体，在矩阵型结构中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　19 【正确答案】 D

　　【试题解析】 网络广告具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点。房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况，说明其注重广告的便捷性，网络媒体是最佳选择。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　20 【正确答案】 B

　　【试题解析】 低价策略是指将项目价格确定在同一市场上较低的价格水平上。对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行为往往受求廉心理支配，因而低价容易拓展销路，适宜采用低价策略。高价策略是指将项目价格确定在同一市场上较高的价格水平上。对需求弹性小的房地产，客户对其价格不敏感，利用高价即使销售比较少的数量，也可以将投资及早收回来，有利于获取更多的利润。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　21 【正确答案】 A

　　【试题解析】 公共关系活动的效果通常不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。公共关系的工作效应具有滞后性。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。当房地产市场价格为平稳时，可不进行交易日期调整;当房地产市场价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使价格符合估价时点时的房地产市场状况。

　　【知识模块】 房地产估价

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等，是最主要的年限法，是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧求取方法。

　　【知识模块】 房地产估价

　　24 【正确答案】 A

　　【试题解析】 《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费。

　　【知识模块】 物业管理

　　25 【正确答案】 C

　　【试题解析】 市场调节价是指物业管理的具体收费标准由业主委员会根据所需物业管理服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过后执行。具体收费标准应在物业服务合同中进行约定。

　　【知识模块】 物业管理

　　26 【正确答案】 D

　　【试题解析】 我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事房地产金融业务。

　　【知识模块】 房地产金融

　　27 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产人身损失主要是指个人房地产抵押借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内)死亡，而给债权人带来的损失;还包括房地产行业的职工人身伤害损失。

　　【知识模块】 房地产金融

　　28 【正确答案】 B

　　【试题解析】 经过省级人民政府批准，经济落后地区的税额标准可以适当降低，经济发达地区的税额标准可以适当提高。

　　【知识模块】 房地产税收

　　29 【正确答案】 A

　　【试题解析】 王先生应缴纳契税以成交价格作为计税依据。国务院批准，自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。则王先生应缴纳契税税额=100×1%=1(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　30 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 现实存在的国家与“孤立国”区别有：①在现实存在的国家中，找不到与“孤立国”中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地;②在现实国家中，不可能有那么惟一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边;③在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　31 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 A项，旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D项，在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，并符合挂牌条件，先提交报价单者为竞得人;E项，竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　32 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 在协议出让过程中，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分的行为有：

　　①不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的;

　　②确定出让底价时未经集体决策的;

　　③泄漏出让底价的;

　　④低于协议出让最低价出让建设用地使用权的;

　　⑤减免建设用地使用权出让金的。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　33 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 国家无偿收回划拨建设用地使用权的原因除ACDE四项外，还包括：①土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的;②未经原批准机关同意，连续两年未使用;③机场、矿场等核准报废的土地;④以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　34 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 房地产市场调研的作用有：

　　①有利于房地产开发商确定正确的发展方向;

　　②有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代;

　　③有利于房地产开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略;

　　④有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划;

　　⑤有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效益。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　35 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产市场预测的步骤为：①宏观环境预测;②行业预测;③企业销售预测。其中，宏观环境预测包括通货膨胀、失业、利率、消费开支、投资、净出口额等，最终是对国民生产总值的预测;再应用它并结合其他环境指标来预测行业销售情况;最后，通过假定本企业的市场份额，从而得到企业的销售预测。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　36 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 风险估计可分为：①主观概率估计，是指人们根据自己的知识和经验，以及对事件的了解和认识，对预测对象未来发生可能性的大小作一个主观估计值;②客观概率估计，是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　37 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 收益与风险权衡的原则提示投资者，在进行投资决策时，不仪要看到效益，也要关注风险，权衡利弊得失冉进行决策;经济评价的本质就是要对拟建项目在整个计算期的活动，通过效益与费用计算，对项目经济效益进行分析和比较。一般来说，项目经济评价要求尽量采用定用定量指标。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　38 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的基本形式有：①职能型组织，具有明确的等级划分，每一个雇员都有一个明确的上级;②项目型组织，与职能型相对应的另一种极端方式为项目型组织，在项目型组织中，工作成员是经过搭配的;③矩阵型组织，是职能型和项目型的混合体，既具有职能型组织的特征，又具有项目型组织的特征。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　39 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 付款方式的调整方式主要有：①付款时段的调整，指总的付款期限的缩短或拉长，各个阶段付款时间设定的向前移或向后靠;②付款比例的调整，指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高;③价格差异的调整，付款方式对价格的影响通常不是直接规定不同的价格，而是通过不同付款方式下的折扣比例实现价格差异的。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　40 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。

　　【知识模块】 房地产估价

　　41 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 业主与物业服务企业可以采取酬金制、包干制等形式约定物业服务费用。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式;物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　【知识模块】 物业管理

　　42 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草贷款协议、办理抵押物查询鉴证和登记、受托与借款人订贷款协议、处理违约贷款的法律事务等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　43 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有上述保险的综合职能。我国消费信贷住房综合保险，综合了信贷保证保险和住房财产保险的保险责任。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　44 【正确答案】 A

　　【试题解析】 由上可知，财务净现值对投资额的敏感度系数的绝对值为9.53，对年净收入的敏感度系数的绝对值为8.40，因此该项目财务净现值对投资额较敏感。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　【知识模块】 房地产估价

　　45 【正确答案】 B

　　【试题解析】 应用直线法，年折旧额：

　　【知识模块】 房地产估价

　　46 【正确答案】 B

　　【试题解析】 应用直线折旧法，折旧总额可计算为：

　　【知识模块】 房地产估价

　　47 【正确答案】 B

　　【试题解析】 应用直线折旧法，建筑物现值可计算为：

　　【知识模块】 房地产估价

　　48 【正确答案】 A

　　【试题解析】