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2016年初级房地产经济师考试精选练习题(4)

 一、单项选择题

  1.有甲、乙两块土地,甲土地的单价为 1400 元/平方米,乙土地的单价为 1020元/平方米。甲土地的容积率为 5,乙土地的容积率为 3,则甲、乙两地的楼面地价分别为( )元/平方米。

  A.280,340

  B.260,320

  C.240,380

  D.240,320

  正确答案:A

  解析:楼面地价=土地单价/容积率。

  2.房地产状况修正中,实际估价中遇到最多的是( )

  A.区位状况修正

  B.城市规划管理条件修正

  C.实物状况修正

  D.土地使用权年限修正

  正确答案:D

  3.估价时点是( )。

  A.估价作出的日期

  B.接受估价委托的时期

  C.提交估价报告的日期

  D.估价结果对应的日期

  正确答案:D

  4.( )的出现是技术进步的必然结果,同时也是"替代原理"的体现。

  A.重置价格

  B.重建价格

  C.重置价格和重建价格

  D.以上都不是

  正确答案:A

  5.运用成本法估价时采用的是( )。

  A.客观成本

  B.实际成本

  C.重置成本

  D.以上都不是

  正确答案:A

  二、多项选择题

  6.收益法估价的步骤包括( )。

  A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料

  B.预测估价对象的未来净收益

  C.搜集房地产价格构成等资料

  D.测算重新构建价格

  E.选取可比实例

  正确答案:AB

  解析:运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行:①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料, 例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。 .

  7.楼面地价=( )。

  A.土地总价÷土地面积

  B.土地单价×容积率

  C.土地单价÷容积率

  D.土地总价×总建筑面积

  E.土地总价÷总建筑面积

  正确答案:CE

  解析: 楼面地价又称单位建筑面积地价, 是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为:楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系,即:楼面地价=土地单价÷容积率。

  8.在建工程适用的估价方法有( )。

  A.市场法

  B.成本法

  C.收益法

  D.假设开发法

  E.基准地价修正法

  正确答案:BD

  解析:新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产) 、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产) 、正在开发建设的房地产(即在建工程) 、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价,成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用, 又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值,例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地) 、在建工程(包括房地产开发项目) 、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴) 。

  9.关于收益法,下列说法正确的是( )。

  A.适用于评估收益性房地产

  B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益

  C.农地的估价可以采用收益法

  D.收益法求得的价值称为积算价格

  E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

  正确答案:ACE

  解析:收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值,例如住宅(特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的) 、仓库(用于出租的) 、农地等。

  B 项,收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益,只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项,成本法求得的价值称为积算价格。

  10.下列各项,适用收益法进行估价的是( )。

  A.公寓

  B.公园

  C.停车场

  D.加油站

  E.行政办公楼

  正确答案:ACD

  解析:收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值,例如住宅(特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的) 、仓库(用于出租的) 、农地等。

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责编:daibenhua

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