2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用2_第3页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　参见教材P222。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　折现率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。参见教材P253。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　抵押贷款常数RM为：

　　参见教材P260。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，

　　土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P263。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P265。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P265。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。参见教材P258。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P239。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。参见教材P213。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P243。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，分两种情况，1、根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应的补偿;2、建筑物也无偿收回。参见教材P237。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P255。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　直接资本化法的优点：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。参见教材P257。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。参见教材P254。