2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第二章（3）_第2页

　　按实物形态划分的种类：

　　按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：

　　(1)土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　　(2)建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新建筑物和旧建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物(如烂尾楼等)。

　　(3)土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

　　(4)房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中某层、某套。

　　(5)未来状况下的房地产。其中最常见的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

　　(6)已灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

　　(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

　　(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

　　(9)整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

　　需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。

　　按经营使用方式划分的种类：

　　房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。

　　有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如住宅、写字楼。有的房地产既可以出租或自营，也可以销售，如商店、餐馆。有的房地产主要是自营，如旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。

　　这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价;出租或自营的房地产可以采用收益法估价;仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

　　按是否产生收益划分的种类：

　　按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、教堂、寺庙等。

　　在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益，该尚未出租的公寓的收益可以通过与其相似的公寓的收益采用"市场法"求取。

　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。