2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第三章

　　考试目的：测查应试人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：了解房地产价格的含义;熟悉房地产价格的形成条件;了解房地产价格与一般物品价格的共同之处;熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处;熟悉房地产需求;熟悉房地产供给;熟悉房地产均衡价格;熟悉房地产供求状况的分类;熟悉价值、使用价值和交换价值;掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值;掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值;掌握抵押价值，抵押净值;了解挂牌价格、买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值;教悉房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格;掌握完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益;熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值;了解市场调节价、政府指导价和政府定价;熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格;掌握总价格、单位价格和楼面地价;掌握名义价格和实际价格;熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格;了解起价、标价、成交价和均价;熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

　　【单项选择题】下列关于价值类型的表述中错误的是( )。

　　A.现状价值是市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续使用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是价值类型的概念。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。参见教材P97～99。

　　【多项选择题】在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括( )。

　　A.拖欠建设工程价款

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.房地产变卖处置费用

　　D.诉讼费用

　　E.其他法定优先受偿款

　　【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。参见教材P101。

　　【判断题】甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。( )

　　【答案】√

　　【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=3000/1.6=1875元/m2，楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2。参见教材P112。