2017年房地产估价师《理论与方法》讲义第二章（1）

　　第二章 房地产及其描述

　　第一节 房地产的含义

　　房地严的定义：

　　房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是"土地及其定着物"。

　　现代社会，因为地上定着物中的建筑物越来越普遍，体量越来越大，也越来越重要，城镇房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，并且在房地产交易中一般是"地随房走"，所以通常把建筑物从地上定着物中单列出来，将房地产定义为"土地以及建筑物等地上定着物"。

　　另外，同一房地产实物上通常同时存在着所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为其外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。

　　如果综合以上内容给房地产下一个完整的定义，那么房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

　　理解上述房地产定义，一方面还要弄清什么是土地、建筑物和其他地上定着物，另一方面还要弄清什么是实物、权益和区位。

　　土地、建筑物和其他地上定着物的含义：

　　(一)土地的含义

　　人们对于什么是土地，有许多不同的认识和定义。从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围如图2-1所示，可分为3层：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

　　(二)建筑物的含义

　　建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或者进行其他活动的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　(三)其他地上定着物的含义

　　地上定着物也称为地上附着物。其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。