注册房地产估价师基本制度读书笔记第五六章_第2页

　　第六章房地产交易管理制度三种形式:转让/抵押/租赁

　　城法三项交易基本制度:

　　⑴价格申报制度/90日申报交易受法律保护必要条件

　　⑵价格评估制度/公开公平公正原则,按技术标准和程序以基础地介,标地价和重置价格为基础,参照市场价

　　⑶价格评估人员资格认证制度

　　一.房地产转让管理: 有偿/报税

　　实质是权属发生转移,特征是发生权属受化;买卖/赠与或其他合法方式(入股/合作/合资/收购/合并/抵/债/其他

　　分类:⑴对象:地上有建筑物与地上无建筑物

　　⑵方式:有偿和无偿(赠与属单务受让方无义务)

　　1.转让条件:全部支付取得证书⑴25%⑵成用地条件

　　2.转让程序:书面合同→90日申报价格→7日答复→申核评估→交税费→发证→登记后持房证申请变地证

　　3.划拨地房地产转让:经批准⑴办出让,受让方交出让金⑵不变性质,转让方上缴收益(再出让可充扣出让金)

　　可不办让手续:⑴经规划部门批准⑵私房转后仍居住

　　⑶制度改革出售公有住宅⑷暂难定土地用途年限的

　　⑸同一宗土地上部分房屋而土地使用权不可分割

　　4.99.469号<办法>标志公房和经房上市限制取消。

　　二.商品房销售管理

　　1.预售许可证制度:三证一书25%,签约30日内预售人持合同到房地部门登记备案

　　2.销售办法:四证一照已竣工,配套物业已落实

　　3.计价方式:套(单元)/套内建筑面积/建筑面积

　　4.规划设计变更10日内通知15日回复

　　三.租赁管理1.分类:⑴所有权性质:公有房/私有房

　　⑵用途:住宅/非住宅→区别对待分别管理

　　2.不得出租:无证/查封/共有不同意/争议违章/不安全/抵押权人不同意/不合规定

　　3.合同终止:⑴自然终止→到期/法规约定的/不可抗力

　　⑵人为终止:擅自转租/转让转借私自调换/从事非法活动/擅拆改或改用途/欠租6月,公有闲6个月 /故意损坏

　　4.租金:⑵商品租金:⑴+保险费/地租和利润

　　⑶市场租金:⑵的基础上据供求关系形成的

　　⑴成本租金:折旧费/维修费/管理费/融资利息/税金

　　四.抵押管理:合法的不转占有,提供债务履行提保行为

　　1.抵押条件:⑴依法取得的房屋所有权连同土地权

　　⑵单纯土地出让的使用权

　　2.不得设定抵押的:⑴权属争议⑵公共福利业⑶文物保护和重要任念意义的⑷拆迁范围的⑸查封扣押监管

　　3.一般规定:⑴出租的要告知权人和承租人,书面告知后抵押权实现造成承租人损失,承租人自负。

　　⑵合同中不得有在清偿前直接为权人所有的内容。

　　⑶保险由抵押人出费,权人为第一受益人,保管保单

　　⑷登记记载为准

　　4.合同:经济合同;债权债务合同无效,抵押合同无效。

　　5.抵押的效力:如转让应告知权人和受让人,否则转让行为无效,划拨土地拍卖所得先出让金,后受偿。