注册房地产估价师基本制度读书笔记第三四章

　　第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策

　　必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古迹

　　1.拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不能超出

　　2.工作程序:申请(行政许可制度)→审批许可证→协议

　　→实施(自行/委托)→资金监管

　　⑴补偿方式: (拆非公益事业房附属物只作货币补偿)

　　公益事业房屋及期付属物,重建或补偿(成本法评估)

　　⑵补偿标准:基本原则→等价有偿;

　　办法是根据区位,用途,面积等评估.重置价结合成新原则

　　①用途以证书为准,未记录的以实际作途为准,实际用途以合法规划合法手续为依据→经营性营业执照,如为住宅改造的则另加上规划批准。

　　②临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补偿

　　⑶设有抵押权的:①认定有效性(抵押自登记之日生效)

　　②及时通知抵押权人③如可解除抵押合同,付款前由抵权人认可④不能解除的,法定顺序清偿,不足追偿

　　3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考虑出租,抵押,查封等因素影响;评估价格为市价,不含搬迁补助,临时安置,停产,停业,室内自行装修的补偿

　　⑴目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格

　　⑵时点:许可证颁发之日,大批分期分段以当期实施日

　　⑶方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因

　　⑷现场实堪→技术协调→人民币精确到元

　　4.拆迁估价结果公示和异议处理:

　　分户初步结果公示7日可质疑,有异议5日内提5日内复议,另行估价10日出报告

　　5.纠纷处理达不成协议：

　　⑴行政裁决申请之日起30日内,拆迁管理部门或政府

　　⑵依法起诉裁决后3个月内

　　⑶强制拆迁以裁决为前提(政府部门或法院执行强拆)

　　⑷达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不受理

　　6.行政裁决：事实依据,法律准绳,公平公正及时

　　⑴六项制度:①行政调解②拆迁听证③集体决策④违规违法行为责任追究⑤不服裁决的救济制度 ⑹回避

　　⑵裁决依据→估价结果

　　⑶听证会后方可强拆,要求:7要件/裁决,补偿安置/提前15日通知/依法进行。要证明并公证证据保全。