2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第6页

　　　七、估价结果确定

　　1.单价的确定

　　本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5 958元/㎡，采用收益法求取的单价为6 032.05元/㎡，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：

　　估价对象单价=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

　　估价对象总价=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310万元

　　2.估价结果

　　本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房 地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元 (2 310万元)，单价为5 995.03元/㎡。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可 证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业 铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价 结果报告的片段。

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　(一)估价对象实物状况(略)

　　(二)估价对象权益状况(略)

　　(--)估价对象区位状况(略)

　　四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

　　五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值

　　六、估价时点：2008年9月5日。

　　七、估价依据

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);

　　3.《房地产估价规范》(GB/T50291--1999);

　　4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号);

　　5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》;

　　6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号);

　　7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号);

　　8.《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许(2008)第××号);

　　9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;

　　10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。

　　十、估价结果(略)

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限(略)

　　2008年 试题参考答案

　　一、问答题

　　(一)答：理由包括：

　　1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。(3分)

　　2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。(3分)

　　3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(4分)

　　(说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分)

　　(二)答：1.错误。(1分)

　　2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(3分)

　　3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。(3分)

　　4.虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。(3分)

　　(三)答：

　　1.若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)

　　理由：

　　估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。(4分)

　　2.估价技术路线：①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。