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2018年房地产估价师案例分析考试精选试题(3)

中华考试网  [ 2018年5月1日 ]  【

  一、问答题(共3 题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

  (一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/M2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

  (二)甲公司拥有的某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

  请问:

  1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

  2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

  (三)某房地产估价机构接受委托,评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问:

  1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

  2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

  二、单项选择题(共3 大题,10 小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

  (一)2009年10月1日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日,甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点,2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日,政府因公共利益需要,对该综合楼做出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。

  1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值先( )亿元。

  A 10 B .11 C.13 D 15

  2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。

  A. 12 B. 14 C. 15 D.16

  3.征收补偿时,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。

  A.委托房地产估价机构评估确定

  B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

  C 由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定

  D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定

  4.政府发布的征收决定公告中,一般不包括的内容为( )。

  A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利 C.行政复议权利 D.搬迁期限

  (二)甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格, 经调查:甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款欠款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款为2000万元。在估价时点,该办公楼全部可销售面积为5万M2 , 其中已售出3万M2 ,经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2,拍卖变现时费用及税金为2500万元。

  5.法院第一次拍卖保留价应为( )万元。

  A.7500 B.9600 C.1200O D l800O

  6.拍卖完成后,首先应支付的费用为( )。

  A 施工单位工程款 B.银行贷款 C 第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金

  7.拍卖变现时的费用及税金不包括( )

  A.拍卖佣金 B.营业税及附加 C.评估费 D 房地产税

  (三)甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权,土地使用期限为40年,约定不可续期。经批准规划建设方案为:容积率为12 ,设计高度为150m,设计用途为酒店。该项目基础工程完成时,因城市规划调整,酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工,为确定规划调整给该开发项目造成的损失,甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算,规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元,使用成本均高出2万元,功能缺陷导致年均收益损失50万元,报酬率为7%。

  8 对该酒店进行损害赔偿估价,不适宜采用的估价方法为( ) o

  A.修复费用法 B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损失前后差价法

  9.规划调整该开发项目造成的损失不包括( )

  A.投资利息损失 B.土地价值减损

  C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失

  10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( ) 万元。

  A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08

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