2018年房地产估价师案例分析考试精选试题（4）_第3页

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

　　封面和目录(略)

　　致委托人函(略)

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5.注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

　　6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

　　中国注册房地产估价师(注册号××××)： ××××(签名盖章)

　　中国注册房地产估价师(注册号××××)： ××××(签名盖章)

　　中国注册房地产估价师(注册号××××)： ××××(签名盖章)

　　二00八年六月三十日

　　估价的假设和限制条件(略)

　　房地产估价结果报告

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。

　　1.坐落

　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心(区位情况略)。

　　2.产权状况

　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司;房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权 性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

　　3.土地状况

　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。

　　4.建筑物状况

　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区;二层至四层层高均为3.3m，为办公区;五层层高3.3m，局部为办公区，局部以 玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖;房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公 共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶;每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具;窗体采用塑钢中空玻璃 窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。

　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。

　　5.配套设施状况

　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供 暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管 及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。