2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例_第6页

　　3.酒店市场价值的确定

　　上述两个结果中，以收益法测算的收益价格大于以成本法通过积累建造估价对象各项成本、费用测算出的价格，考虑到收益法得出收益价格能更好地反映房地产的市场价值，估价人员确定本次估价结果中以收益法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合得出本次估价对象的市场价值如表2-53：

　　表2-53

　　(二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　根据委托人提供的物业未抵押证明及相关调查，确认估价对象在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为房地产转让预计税费。具体计算见表2-54：

　　表2-54

　　①估价对象转让预计税费不属于法定优先受偿款。

　　(三)房地产抵押价值

　　房地产抵押价值=市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款=220064656-16571541=203493115

　　则本次评估酒店的房地产抵押价值为203493115元。

　　七、估价结果确定

　　根据市场调查，结合估价对象的个别因素和使用现状，最终我们确定，估价对象在估价时点的评估结果如下：

　　市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：人民币16571541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整;

　　抵押价值：人民币203493115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　案例说明

　　1.案例说明

　　本次估价对象为××省××市××镇某五星级酒店，由于权利人需用此酒店产权作为抵押物向银行申请抵押贷款，委托人及银行需要了解该酒店的公开市场价值及抵押价值，因此权利人特委托我司对该酒店的抵押贷款价值进行评估，以供其抵押贷款作参考。

　　2.估价技术路线

　　本次估价首先是对已建成的房地产即酒店进行现有公开市场价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

　　通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。

　　3.工作难点与解决方案

　　工作难点：

　　(1)在运用收益法的计算过程中，求取酒店的年营业成本和营业费用较困难，通常酒店经营收益容易通过市场调查求取，但成本费用很难调查取证，在计算中如何合理计算酒店营业成本和营业费用是关键;

　　(2)酒店收益中除房地产本身带来的收益外，还包括了酒店行业的商业利润，在净收益求取过程中，要扣除营业成本、营业费用、税金、管理费用及财务费用外，还要扣除商业利润，该利润如何计算是关键。

　　解决方案：

　　(1)星级酒店的成本费用可以通过统计信息查询，访谈专业人士等多种途径了解，再结合物业所在区域的情况进行分析，与酒店近三年审计报告进行对比，评估取值要在合理的取值区间，同时这也需要估价人员在平时的工作中进行资料积累;

　　(2)商业利润我们通过调查旅游统计信息可以了解到酒店旅游行业的平均利润水平，结合当地情况在区间内合理取值。

　　4.估价师心得

　　大型星级酒店整栋物业的市场交易实例缺乏，通常无法采用市场法对其评估，考虑到酒店作为长期收益性房地产，我们选用收益法作为主要的评估方法，但收益法又有局限性，净收益求取时成本费用难以做到完全客观合理，且酒店的收益年限较长，对于未来的收益有较大的不确定性。作为抵押贷款物业，抵押权人为了控制其贷款风险，通常对酒店的客观成本价值较为关注，因此我们采用成本法作为辅助评估方法，再综合求取酒店市场价值，这样在一定程度上即能给抵押贷款控制风险又能反映估价对象的客观收益价值。但在求取酒店净收益时还要多收集信息，积累经验，尽量做到估值客观合理。