2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例_第5页

　　2.成本法

　　(1)土地成本

　　由于估价对象土地用途为综合楼，现状用途为酒店，遵循最有效利用原则，评估过程中土地用途以酒店用途为前提。考虑到××市目前尚未公布基准地价，无法采用基准地价对土地进行估价，通过查询××市土地交易信息网，2005年至2006年期间，××镇几乎无酒店用地交易实例，但周边其他镇区范围内有酒店用地的交易实例，考虑到酒店用地的特殊性，并参考××市近几年来成交的酒店用地，各镇酒店用地的成交价格差异较小，因此我们通过其他镇区的交易实例进行相应修正以求取本宗酒店用地的土地成本。交易实例如表2-51：

　　表2-51

　　注：可比实例一和可比实例二选用不当，因为土地面积和估价对象比过大，大于0.5-2之间，规模不相当。

　　三个可比实例都是40年土地使用年限，估价对象50年，综合用地，土地用途不同，不具有可比性。

　　相关因素修正：

　　考虑到上述成交实例均为近2年内成交的酒店用地，交易情况正常，考虑到东莞市近两年土地价格变动不大，且由于酒店用地的特殊性，近几年东莞市各地成交价格差异不大，因此我们对用地类型、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素不进行修正，仅对土地剩余使用年期进行修正。

　　本宗地剩余使用年期为48.5年，土地报酬率取6%，则土地年期修正系数：(1-1÷(1+6%)48.5)÷(1-1÷(1+6%)40)=1.04

　　土地成本单价：(1003×1.04+l000×1.04+1095×1.04)÷3=1074元/㎡

　　土地成本=l074×3691=3964134.元

　　注：土地报酬率取6%,无取值依据

　　(2)建造成本

　　建筑物的建造成本包括实地查看设计和前期工程费、建筑工程费、安装工程费、公共配套设施费。具体计算见估价计算表(2—52)。

　　(3)管理费用

　　是用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的3%～6%，考虑到为四星级酒店，工程复杂，本次取5%。

　　(4)资金利息

　　包括土地取得成本、建造成本和管理费用的利息，利率取现行银行1～3年期贷款利率6.03%。

　　(5)投资利润

　　以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、，建造成本和管理费用的10%～25%，考虑到物业为酒店，本次取20%。

　　(6)税费

　　为开发商销售房地产应缴纳的税费，包括营业税(销售收入的5%)、城建税(销售收入的0.25%)，教育费附加(销售收入的0.15%)和堤围防护费(销售收入的0.1%)，为总投资的5.5%。

　　(7)计提折旧

　　按年限直线折旧法计算，其建筑物的寿命为经济寿命。

　　注：缺少基础设施配套费的计算，如在土地取得成本(熟地价)中应加以说明

　　缺少其他工程费计算、开发期税费计算

　　缺少销售费的计算

　　资金利息计算中缺少销售费计算，或不计算的相关说明

　　资金利息计算中不应用单利计算，应(1)*[(1+6.03%)1.5—1]

　　+(2)*[(1+6.03%)1.5/2—1]

　　投资利润中缺少销售费

　　销售税费计算基数是销售价格，而不是成本，如是成本+销售税费

　　销售税费百分比错误，应为5.5%

　　计提折旧，考虑土地使用权剩余年限影响，应加以说明

　　建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，分为在出让合同中未定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧：

　　4112(1-0%)/55*6.5=486.7

　　(8)评估测算结果

　　重置成本法计算依据及计算过程详见表2—52。

　　通过成本法评估测算，估价对象的评估单价为人民币5800元/㎡，评估总值为人民币163010856元整。

　　表2-52

　　续表