2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例_第3页

　　地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。

　　该酒店基本装修情况如下：

　　外墙：裙楼贴大理石;大堂：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为艺术吊顶;走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为石膏板吊顶;客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。

　　酒店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。

　　目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。

　　其基本情况如下：

　　1层：酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050㎡，其中商场和美容美发室为出租经营项目;另有一个50个车位的停车场。

　　2层：整体出租，经营中餐(龙滕海鲜酒楼)和西餐，营业面积合计约1980㎡。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐;并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。

　　3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980㎡。设有近20个各种中、小包间。

　　4层;整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980㎡。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。，

　　5～8层：酒店客房，营业面积约7920㎡。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。

　　9层：酒店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。

　　10层：为酒店临时建筑(尚未办理产权证件)，目前为酒店办公用房。

　　注：各部分功能分布应和后面的客房收入计算一一对应，不能漏算

　　如另有一个50个车位的停车场，后面没有计算

　　不能多算，如1层：酒店大堂，教材132页(二)1.左后二行单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。同理10层酒店办公用房，也是为整个酒店服务，收益含在其他各部分收入中，所以不必计算，如果用于出租，可进行计算

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略，见结果报告)

　　六、估价测算过程

　　(一)假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　l.收益法

　　(1)酒店年经营收入的计算

　　A.客房部分收入

　　根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间，由于酒店配套齐全，位于虎门镇的中心区域，且客房定价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。

　　注：借鉴：客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。数值取值既有社会平均水平又考虑了个体情况，

　　客房部分年收益具体计算如

　　表2-44：

　　注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。且中餐厅收入

　　考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见表2-45

　　表2-45

　　C.西餐厅收入

　　本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见表2-46：

　　表2-46

　　注：中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元、西餐厅的人均消费在120元左右每天平均上座率在200%左右、所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，都没有说明是客观取值。

　　D.桑拿收入

　　根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见表2-47：

　　注：桑拿收入按57间计算错误，没有计算装修10间的收入，应与后会议中心收入计算相同理由，应计算67间。