2017年房地产估价师案例分析辅导：空置、烂尾商业_第4页

　　注：(可推算出估价时点为2006年9月21日)

　　37.3年=37年3个月18天

　　2047年1月9日—37年3个月18天=2009年9月9日

　　扣除开发时间3年

　　估价时点2006年9月21日

　　4.选用适当的报酬率

　　报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，交易实例如表2-18：

　　表2-18

　　在此基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为9.5%。

　　估价明细表一　表2-19—2-21见教材106-108页

　　收益法选用公式未说明理由，租金发展变化无分析理由

　　租赁管理费率和维修管理费率取值无依据

　　未说明保险费取费基数，费率取值无依据

　　各种税费的计算基数未考虑押金收入

　　七、评估结果确定

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的市场价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见表2-22：

　　估价结果明细表　表2-22

　　案例说明

　　1.案例的由来

　　估价对象为在建工程的部分商业房地产铺位，委托人为确定其权益价值而委托估价。

　　2.估价工作的主要难点和解决方案

　　该案例评估实质是估价对象权益于估价时点的市场价值。估价时，估价人员考虑到如下因素：

　　(1)这种“权益”的价格与现房价格相比，有租金收益的损失，并且买“权益”总存在着风险(如有可能不能按期完工，或者实际交付的品质比最初约定的差等)，即权益价格=现房价格-预计从期房达到现房期间损失净收益的折现值-风险补偿;

　　注：报告中未作分析

　　(2)报酬率等同于同等风险的投资报酬率，包含了无风险报酬率、投资风险补偿、缺乏流动性补偿等内容，且从市场提取。

　　(3)考虑××商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，可选取接近估价时点的项目作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象在估价基准日有可能实现的权益价值。

　　注：建议将以上三项放入报告对应项位置

　　3.估价的主要经验总结

　　(1)要调查摸清估价对象的相关背景资料。例如建设进度;估价对象于估价时点的状况;建筑物性质(商业、办公、住宅等)等。只有掌握了估价对象的相关资料，才能为撰写估价报告奠定良好的基础。

　　(2)在确定估价技术路线时，要认真分析估价对象的物业类型(商业、办公、公寓)，结合估价对象的特殊性及当地房地产市场的实际状况，运用适宜的估价方法，正确计算估价对象的客观合理价格。

　　(3)项目建成后的定位直接影响到建成后销售市场定位、客户群定位、期望的利润空间、风险大小等。本次评估在利用收益法测算建成后的估价对象价值时，考虑××商场位处商业成熟区，租金、售价近几年较稳定，结合项目临街程度等状况，预计项目续建完成后租金收益与估价时点相比波动不大，因此选取接近估价时点的可比实例作为可比实例，估算项目租金收益，求出估价对象可能实现的市场价值。