2017年房地产估价师案例分析辅导：空置、烂尾商业_第2页

　　四、估价目的

　　为委托人转让估价对象在估价时点的权益提供价值参考

　　五、估价时点

　　20××年××月××日

　　六、价值定义

　　本次评估价值是指估价对象于估价时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法(略，见技术报告)

　　十、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查看与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于估价时点20××年××月××日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟四佰四拾四元整，估价结果详见下表：

　　估价结果明细表　表2-12

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期(略)

　　十三、估价报告使用期限

　　本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年(自2006年9月11日起至2007年9月10日止)，若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。

　　××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析

　　(一)××市商业用房市场背景分析(略)

　　(二)××商圈商业房地产市场分析

　　××自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨;同时，随着××商圈的崛起，××商铺客流遭到进一步分流，××商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致××出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象;且在××内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。

　　1.××商圈的商业房地产特点

　　业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。

　　2.××商圈商业房地产经营状况

　　目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：① 整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等;②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：

　　(1)附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：

　　表2-13

　　(2)附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：

　　表2-14

　　续表教材101页

　　根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。

　　(三)××市烂尾楼盘活状况市场分析

　　2004年，据××市规划与国土资源局调查，××市共有52个问题楼盘，烂尾楼总面积达167万㎡，其中××区18个，大部分为20层以上的高层建筑，建筑面积超过100万㎡。问题楼盘不仅严重影响城市景观，浪费土地资源，还不利社会安定，引起了社会各界的广泛关注。为此，××市政府制定优惠政策，对问题楼盘土地使用年限、功能变更、地价等实行优惠(见《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》)，并积极推行四大措施：一是“盘”，调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目;二是“收”，对长期闲置，不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地;三是“拆”，对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除;四是“卖”，对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。