2017年房地产估价师案例分析辅导：空置、烂尾商业_第3页

　　这些措施推出半年多来，初见成效。例如：位于××市××区××东路边的鸿昌广场楼高63层、建筑面积达14万㎡，集商场、餐厅、娱乐、办公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因产权纠纷一直没有投入使用。目前已被盘活，其中6万㎡的写字楼部分已出租和出售。截至目前，××区内的18个“烂尾楼”中，鸿昌广场、金田广场、远洋中心3个楼盘的问题目前已基本解决，寸金大厦、中政华庭、粤国大厦、首都大厦、华佳广场5个楼盘现已复工，新世界广场、仙湖苑、中南大厦、金利华大厦、金样都市花园6个楼盘已进入法律程序，另还提出了对海天大厦、东门大厦、金运大厦3个楼盘的解决方案。

　　四、最高最佳使用分析

　　所谓房地产的最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查看了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的 商业用途符合最高最佳使用原则，并以此作为本报告的估价前提。

　　五、估价方法选用

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取市场法求取。

　　注：只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　六、估价测算过程

　　1.估算有效毛收益

　　委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用市场法确定××商城建成后，估价对象的客观租金水平。

　　①选择交易实例

　　经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个可比租赁交易实例，详细资料见表2-15：

　　可比实例及影响因素说明表2-15

　　见教材102页-103页

　　注：可比实例均为建完工程，估价对象为在建工程，应说明可比理由或进行因素调整

　　可比实例为违规使用经营，评估应作估价假设声明，如根据最高最佳使用，在获得规划审批的前提下评估。

　　可比实例缺少建筑结构、总建筑面积、权益状况的介绍

　　可比实例租金含义表述不清(是否有租约，包含物业管理费、维修费等)

　　②估价对象及可比实例因素修正

　　比较因素条件指数表2-16

　　见教材103页-104页

　　③比准租金

　　比较因素修正表2-17

　　估价对象租金=∑(各可比实例修正价格×权重)=109元/㎡·月

　　通过调查发现，××商圈类似分散经营的商业物业的3、4、5、6层经营情况都较差，目前××市类似的物业3层月租金水平在60～90元/㎡左右，××市类似的物业4～6层月租金水平在50～60元/㎡左右，结合估价对象的实际状况，并考虑××商圈发展较为成熟，租金收益保持稳定，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/㎡，4～6层的客观租金水平取60元/㎡。

　　同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。项目为停建工程，商城3～7层全部处于空置状况，故三层至六层空置率取20%，由此计算有效毛收益。

　　注：应指出空置率为客观平均值或指出确定空置率依据不准确。

　　《××市租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金，本次估价租赁保证金按1个月租金计算;利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.52%计算。

　　2.估算运营费用

　　委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等，根据××市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见《估价明细表》。

　　注：没有进行城镇土地使用税的计算

　　3.收益年限的确定

　　根据《××市土地使用权出让合同书》，H207—27宗地的土地使用年限为50年(从1997年01月10日至2047年01月09日止)，项目为停建工程，类似项目的正常建设期为2年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间为1年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本次估价时假设项目再开发建设的开发时间为3年，项目建成后剩余土地使用年限为37.3年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n=37.3年。