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2019年房地产估价师经营与管理基础练习2_第4页

来源：中华考试网 [ 2019年6月11日 ] 【大中小】

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第2页多项选择题

第3页判断题

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。参加教材P1。

　　【答疑编号10693577,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力也更强。参见教材P1。

　　【答疑编号10693583,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资，实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。参见教材P2。

　　【答疑编号10693579,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：(1)区位选择异常重要;(2)适于进行长期投资;(3)需要适时的更新改造;(4)易产生资本价值风险;(5)变现性差;(6)易受政策影响;(7)依赖专业管理;(8)存在效益外溢和转移。参见教材P7。

　　【答疑编号10693568,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

　　【答疑编号10693555,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。适应性是指适时的更新改造以适应市场的需求。从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。参见教材P8。

　　【答疑编号10693576,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。参见教材P10。

　　【答疑编号10693559,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。参见教材P11～13。

　　【答疑编号10693527,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。参见教材P11。

　　【答疑编号10693543,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。参见教材P11。

　　【答疑编号10693548,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

　　【答疑编号10693531,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元);乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)。这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下：甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。参见教材P16。

　　【答疑编号10693505,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。

　　【答疑编号10693502,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P18～21。

　　【答疑编号10693487,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。参见教材P19。

　　【答疑编号10693494,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。

　　【答疑编号10693484,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。

　　【答疑编号10693462,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的;选项B是支出方面的;选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响;而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。

　　【答疑编号10693464,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。参见教材P21。

　　【答疑编号10709969,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。参见教材P22。

　　【答疑编号10693466,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。参见教材P22。

　　【答疑编号10693454,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。参见教材P22。

　　【答疑编号10693471,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10% ;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。参见教材P24。

　　【答疑编号10693440,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%;以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。参见教材P24。

　　【答疑编号10693447,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。

　　【答疑编号10693437,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×(市场整体平均收益率-无风险资产的收益率)=5%+0.5×(10%-5%)=7.5%。参见教材P26。

　　【答疑编号10693450,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。方法一：公式作法。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=10%+0.4×(20%-10%)=14%。方法二：带有技术含量的排除法。该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项A、B可立即排除。参见教材P26。

　　【答疑编号10693442,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材P27。

　　【答疑编号10693427,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。预期收益率R=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=3%+0.3×(15%-3%)=6.6%。参见教材P28。

　　【答疑编号10693431,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：(1)短期投资和长期投资;(2)直接投资和间接投资;(3)金融投资和实物投资;(4)生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。参见教材P1～2。

　　【答疑编号10693581,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。参见教材P5。

　　【答疑编号10693554,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。参见教材P5。

　　【答疑编号10693565,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。选项B错误，土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，土地开发投资属于房地产直接投资。参见教材P10～11。

　　【答疑编号10693546,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。参见教材P12。

　　【答疑编号10693536,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。

　　【答疑编号10693520,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。选项C错误，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。参见教材P14。

　　【答疑编号10693517,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。

　　【答疑编号10693504,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单;选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P18。

　　【答疑编号10693483,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产地价格下降。参见教材P19。

　　【答疑编号10693490,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资的个别风险包括收益现金流量风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。参见教材P21～22。

　　【答疑编号10693477,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。选项B错误，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资;选项C错误，对于刚刚竣工的收益性物业的投资属于收益加增值型房地产投资。参见教材P22。

　　【答疑编号10693456,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。选项B错误，通过投资组合理论，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P25。

　　【答疑编号10693438,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是投资概述。从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。参见教材P3。

　　【答疑编号10693586,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。参见教材P4。

　　【答疑编号10693571,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。参见教材P4。

　　【答疑编号10693572,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。参见教材P5。

　　【答疑编号10693552,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。

　　【答疑编号10693560,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。参见教材P11。

　　【答疑编号10693541,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。

　　【答疑编号10693534,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行(IPO)、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。参见教材P12。

　　【答疑编号10710822,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。参见教材P15。

　　【答疑编号10693522,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见教材P16。

　　【答疑编号10693510,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，如果其他条件都相同，投资者会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。其中，风险就是一个重要因素。参见教材P16。

　　【答疑编号10693507,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。参见教材P18。

　　【答疑编号10693508,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。参见教材P18。

　　【答疑编号10693491,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。参见教材P19。

　　【答疑编号10693498,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。

　　【答疑编号10693473,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。

　　【答疑编号10693467,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。参见教材P23。

　　【答疑编号10693458,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。参见教材P23。

　　【答疑编号10693451,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是投资组合理论。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。参见教材P26。