2018年房地产估价师《经营与管理》辅导第一章第一节投资与房地产投资_第3页

　　(4)酒店和休闲娱乐设施投资

　　酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。严格的说，这类物业投资也属于商用物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。

　　(5)特殊物业投资

　　特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

　　【2008年试题】下列物业中，属于特殊物业的是( )。

　　A.在建工程

　　B.车站

　　C.购物中心

　　D.科技产业园区

　　答案：B

　　解析：物殊物业的经营活动需要得到政府的特殊许可。

　　(三)房地产投资的八个特性(重要考点)

　　受制于房地产的不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

　　1.区位选择异常重要

　　是由房地产的不可移动性决定的。一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关。

　　2.适于进行长期投资(长期性)

　　是由房地产的寿命周期长决定的。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。

　　房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。

　　【2012年试题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。

　　A.开始施工

　　B.竣工

　　C.登记

　　D.开始营业

　　答案：B

　　【2011年试题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是( )。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用权年限较长

　　答案：C

　　【2009年试题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为( )。

　　A.设计寿命

　　B.经济寿命

　　C.法定寿命

　　D.自然寿命

　　答案：B

　　3.需要适时的更新改造投资(适应性)

　　投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。这种调整不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。

　　按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。

　　【2006年试题】投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资( )的重视。

　　A.变现性差

　　B.需要适时的更新改造投资

　　C.易受政策影响性

　　D.专业管理依赖性

　　答案：B

　　4.(投资价值难以判断)易产生资本价值风险(投资价值不确定性)

　　是由房地产的异质性决定的。由于每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。而且相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。

　　5.变现性差

　　是由房地产的弱流动性决定的。变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。

　　【2007年试题】买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( )。

　　A.不可移动性

　　B.适应性

　　C.弱流动性

　　D.相互影响性

　　答案：C

　　6.易受政策影响(政策影响性)

　　是由房地产的不可移动性决定的。房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。